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リノベーションとは?

リノベーションとは?計画から実施までを徹底解説

築年数が経過した住まいをそろそろ改修したい…というときに検討したいのが「リノベーション」です。よく聞く「リフォーム」とは何が違うのか、リノベーションでどんなメリットが得られるのか、デメリットはあるのかなど、リノベーションについて知っておきたいことについて、実例を交えて紹介します。

なお、この記事では分かりやすくするため、機能の再生や価値の向上のための改修をリノベーションという言葉を使って解説します。

リノベーションとは住宅機能や価値の再生を図ること

リノベーションとは、中古住宅に対して機能や価値の再生のための包括的な改修を行うことです。一般的に、住まいの間取りから内装、配管などをすべてゼロから考え直し、必要に応じて機能を刷新・追加して現代的にすることで、住まいに新しい価値をもたらすための工事を指します。

リノベーションの対象となるのは、中古の戸建て住宅やマンションです。現在住んでいる住宅をリノベーションする場合もあれば、中古住宅を購入してリノベーションをすることもあります。この記事では、現在住んでいるマンションや戸建て住宅をリノベーションし、新しく造り変えて住むケースを中心に解説しています。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションと似た言葉にリフォームがあります。実のところ、この2つに明確な違いや定義はありません。
概ね、機能の再生や価値の向上のための改修をリノベーションやフルリフォーム、大規模リフォームなどの言葉で表現されることがあります。この表現や厳密な違いはメディアや業者により自由に解釈されているのが現状です。
参考として、一般社団法人リノベーション協議会による定義をご紹介します。

<一般社団法人リノベーション協議会によるリフォームとリノベーションの定義>

  • ・リフォーム

    原状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処。

  • ・リノベーション

    機能の再生、価値の向上のための改修。その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修。

これらを踏まえてリフォームとリノベーションの違いを表にまとめました。リフォームはマイナスをゼロに戻す、リノベーションはプラスに引き上げるのが目的、というのが押さえておきたいポイントです。

リフォーム リノベーション
目的 住まいの一部、あるいは表面的な箇所を回復・修復すること。マイナスの状態のものをゼロに戻すという意味合いが強い。 住まいの性能を向上させたり、価値を高めたりするために、根本的に再設計・改修すること。マイナスまたはゼロの状態のものをプラスに引き上げるという意味合いが強い。
具体例 古くなったり、汚れたりした壁紙や床材の張り替え、外壁や屋根の塗り直し、キッチン設備の変更など。 間取りの変更、断熱・耐震補強など性能向上のための工事、現代的で機能性の高いキッチンへの変更、キッチンや浴室の移動、外壁の張り替え、屋根の葺き替えなど。

リノベーションの種類

リノベーションは規模や改修する場所によって、種類が異なります。それぞれの種類の特徴を押さえておきましょう。

フルリノベーションと部分リノベーション

フルリノベーションは、住まいを全面的に改修する大掛かりな規模のリノベーションです。建物の骨組みの構造のみを残した状態にしてから行う全面的改修工事は、スケルトンリノベーションとも呼ばれますが、これもフルリノベーションのひとつです。

これに対し、部分リノベーションは、キッチンや浴室などの設備のみ、あるいは一部屋のみ、2階部分のみなど、住まいの一部分をリノベーションすることを指します。部分リノベーションはマンションよりも戸建ての需要が多い傾向があります。

リノベーションのメリット

建物の種類や築年数、規模の大小を問わず、リノベーションにはさまざまなメリットがあります。代表的な5つのメリットについて説明しましょう。

ライフスタイルに合わせた設計ができる

ライフスタイルに合わせた設計ができるのは、リノベーションのメリットです。例えば、子供が成長して独立した、結婚した、自身が定年退職を迎えた、親や子供の世帯と同居することになったなどのライフステージの変化に合わせて住まいを改修したいとき、リノベーションは有効な手段となります。今ある建物をそのまま活かすリノベーションでは、「間取りを変える」「設備を新しくする」というように、新しいライフスタイルに合わせた再設計が可能です。

コストを抑えて住まいを一新できる

大規模なフルリノベーションを考えるときは、戸建てであれば家を建て直すことも選択肢に入るでしょう。しかし、建て直しは費用が高く、工期も長くなりがちです。しかし、リノベーションであれば建て替えよりもコストを抑えつつ、住まいを一新させることができます。完成に要する期間も、建て直すことに比べて短く、比較的早めに元の住まいに戻れる点は大きなメリットといえるでしょう。

建物の寿命を延ばし、性能を向上させられる

適切なリノベーションを実施すれば、建物の寿命を延ばせることも大きなメリットです。たとえば築年数30年を超えた住宅の多くは水道管、ガス管、排水管などのインフラ部分の老朽化が進んでいますが、劣化した部分を交換することで建物の寿命を延ばすことができます。痛んだ部分を取り替えることによって、さらに長く同じ家に住み続けられるようになるでしょう。

リノベーションでは、断熱性能や省エネ性能、耐震性能など、建物の性能を現代的なレベルに引き上げることもできます。これにより、新築時の建築基準ではなく、最新の基準に合わせることで建物の寿命を延ばし、快適で安全な暮らしを続けることが可能です。

自由度が高い

フルリノベーションであれば、キッチンや浴室を移動させる、部屋数を増減させるなど間取りの全面的な変更ができます。さすがに注文住宅の新築には及びませんが、愛着のある部分は活かしつつ、新しい生活空間を築くことができる自由度の高さはリノベーションの強みです。

建物の問題を発見できる

住んでいるときは気づかなかったのに、リノベーションをしようとして初めて住まいに関する問題に気づくこともあります。

戸建てで多いのはシロアリの被害です。床板を剥がしてみたら被害が広がっていたというケースなどがそれにあたります。その場合、被害を受けている部分の撤去、シロアリの駆除、新しい建材への薬剤塗布などの作業を行います。リノベーションと同時にシロアリ対策ができるのは、建物寿命や生活上の安心を考えると大きなメリットといえるでしょう。

似たケースで、天井裏を見てみると雨漏りの初期症状が明らかになることもあります。この場合もリノベーションと同時に対策をすることが必要になります。

リノベーションのデメリット

良いところが多いリノベーションですが、注意しておきたいポイントもあります。特に費用面については想定より多くかかってしまうケースも考えられますので気をつけましょう。

工事期間中、仮住まいが必要

リノベーション工事に要する期間は、一般的な内装リノベーションであれば2.5ヵ月くらいが平均的です。建て替えの場合は5~8ヵ月程度かかります。

いずれにしろリノベーションの工事期間中、その住宅に住めない場合は仮住まいをしなければならないのはデメリットです。ホテルを選択する方法もありますが、マンションやアパートを選ぶほうが費用を抑えられるでしょう。ただし、一般の集合住宅は数ヵ月間だけという短期契約が難しいという問題があります。

工事期間だけ借りられるウィークリーマンションを選ぶ方法もありますが、ウィークリーマンションの多くは単身者向けです。家族が多い場合は複数の部屋を借りなければならず、費用がかさんでしまいます。また、ほとんどの物件は家具を持ち込めない点にも要注意です。

仮住まいについては、ご家族の事情や地域特性などもあるため、リノベーション会社にアドバイスを受けるのがおすすめです。場合によっては、仮住まい情報を専門に扱っている会社を紹介してくれることもあります。

リノベーションできない場合がある

マンションの場合、管理規約によってリノベーションに関する制限が設けられていることがあります。また、集合住宅は共有部分にあたる玄関ドアや窓の交換はできないケースがほとんどです。お風呂やキッチンといった水まわりの移動も、排水工事(配管)の問題でできない場合があります。こうした制限は理想のリノベーションを妨げるデメリットといえます。

さらに「壁式構造」と呼ばれる構造のマンションは、間取りの変更は簡単にできません。壁式構造は壁で建物を支える構造になっているため、壁を壊したり、壁の位置を変更したりすることができない場合があります。壁を壊さないようなリノベーションは可能です。

戸建ての場合も同様に、2×4やプレハブ工法の建物はリノベーションするのが難しいという問題があります。

柱や壁、床、屋根は建物の主要構造部なので、それらを壊してリノベーションできるかどうかは物件次第です。リノベーションの可否については、専門家に調査を依頼して判断を仰ぐしかありません。

リノベーションの進め方

実際にリノベーションを行うときはどのようにして作業を進めていくのでしょうか。現在の住まいをリノベーションする際の流れを説明します。

1.ご相談

リノベーションの第一歩は、リノベーション会社への相談から始まります。間取りや設備面などの希望や予算感などは、この段階でイメージをつかんでおくと良いでしょう。

2.現地調査

建築・設計の専門スタッフが現在の住まいを訪問し、建物の構造や状態、各部の寸法などを細かく調査します。このとき、耐震性能を上げることが目的に含まれていれば耐震調査も行います。調査の目的は、実際にリノベーションの目的や要望に沿った施工が可能かどうか、工事にあたって問題がないかを調べて判断することです。

この調査結果を受けて、より詳細なプランを決めていきます。何か問題が判明すれば、プランを変更することもあります。

3.プランニング・お見積もり

リノベーションを行うときは何よりもプランニングが大切です。具体的なプランはリノベーション会社が提案しますが、そのプランを固めるために自身である程度の方向性を決めておく必要があります。

重要なのは、リノベーション会社によるヒアリングの前に目的を明確化しておくことです。また、間取りや内外装のデザイン、付加したい設備など、「どんな住まいにしたいのか」という要望も整理しておきましょう。雑誌やインターネットで多くの施工例、間取りのアイディア、デザイン、レイアウトなどを閲覧するとイメージも膨らみやすくなります。

4.ご契約

プランニングや費用面に納得したら、リノベーション工事を行うための契約を交わします。概ねの内容や費用での契約です。次の実施設計の段階で具体的な設備や内装を決めていき、実際の内容に沿った内容を追加契約で変更します。

5.実施設計

具体的に使用する水回り設備や、フローリング、建具、内装、スイッチやコンセントの位置などを決めます。内容によっては、サッシ、外壁、屋根なども実施設計で決めていきます。いろいろな商品やサンプルを見ながら、完成イメージを膨らませて選んでいく、一番楽しい時間になるでしょう。
選定した内容をもとにリノベーション会社から最終的なプランと費用の提案があり、使用する材料や費用、工期などを最終確認して、問題がなければプラン確定です。

6.工事準備、追加契約

実施設計で変更となった費用に関して、追加の契約を結ぶことになります。その後の工事中の変更も可能です。工事前の図面のチェックで実施設計の内容が反映されているか、しっかり確認をしましょう。

なお、フルリノベーションなど大規模な工事をする際は、工事期間中、仮住まいをすることになります。そのため工事が始まる前に仮住まいの手配をしておくことが大切です。

家財道具の一時保管が必要なら、トランクルームなどを利用するケースもあるでしょう。引越しも2度行うことになりますので、こちらも手配しておきます。なお、ペットを飼っている場合は、ペット可の仮住まいを探すか、預け先を見つけておかなければなりません。

7.工事開始

すべての準備が整うと、いよいよ工事が始まります。工事中は、解体時と中間時、竣工(完成)時の3回程度の立ち会いチェックをすることが一般的です。

8.完成、入居

規模にもよりますが、約3ヵ月間の工事が終わると、図面や仕上げリストを見ながらの完成検査が行われます。特に問題がなければ、新しい住まいへ入居して新生活のスタートです。

2LDKマンションのフルリノベーション例

最後に、リノベーションの実例を紹介します。2LDKのマンションをフルリノベーションしたというケースです。

依頼主はエコで健康的な生活への意識が高いご夫婦です。お子様が独立し、新たなライフステージを迎えるにあたって、これからのシニアライフを快適に過ごせるような住まいにしたいとリノベーションを決意しました。自分たちのライフスタイルに合わせた間取りへの変更や配管のやり替えを含め、全面的なリノベーションを実施しています。

以下、リノベーションのポイントを見てみましょう。

図面提供「三井のリフォーム」

2LDKから1LDKに間取りを変更

もともとの間取りは部屋数重視の一般的な2LDK。寝室は1部屋で足りるので、壁を取り払って開放的な1LDKに変更することにしました。住まいの中心としたのは、広々として明るく、風通しも良いLDKです。寝室とのあいだのスライドドアを開けるとさらに空間が広くなり、いっそうの開放感を得られます。

住みやすくするための部屋移動&新設備

寝室の奥にはウォークインクローゼットを設けて、利便性を向上させています。また、トイレと浴室の位置も移動。玄関のエントランスホールを広くして、シューズクロークも設けました。バルコニーにはサンルームも設置するなど、随所に生活を便利・快適にする工夫をしています。

図面では見えない部分も性能向上

住宅としての性能強化も図っています。躯体外周面などに断熱施工を行うことで床や壁からの熱損失量を減らし、断熱に関する基本性能をアップ。部屋の開口部は一般的な単板ガラスから、複層ガラスやインナーサッシを用いた窓へと交換しています。これらにより、次世代省エネ基準に相当する断熱性能を実現しました。

冷暖房設備だけに頼らず、結露やカビの発生も防いで室内環境を整えることは、エコで健康的な暮らしの実現に有効な方法のひとつといえます。

暮らしに合わせた動線の確保

玄関からシューズクローク、ウォークインクローゼット、寝室へとつながる動線や、洗面からキッチンへと抜ける動線、それらを結ぶ中廊下、そしてこれらが交わることで生まれるさまざまな回遊動線など、動線確保にも注力した設計をしています。

玄関から入るとさまざまな経路が用意されている自由度の高い生活空間は、移動の円滑化や家事の効率アップにつながります。同時に風の通り道を作り、採光にも良い影響をもたらし、多くの相乗効果をもたらしています。

<リノベーション前>

画像提供「三井のリフォーム」

<工事中>

画像提供「三井のリフォーム」

<リノベーション後>

画像提供「三井のリフォーム」

理想的なリノベーションを実現させるために

リノベーションは今の住まいを以前の状態に戻すのではなく、アップデートするために行う工事です。理想的な新しい住まいをつくり出すには、どのような家に住んでどのような暮らしをしたいのかをしっかり考えることが大切です。そして、その考えに対し専門的な立場から最適な提案を受ける必要があります。また、それらを確実に実現できるノウハウを持つリノベーション会社を選ぶことが欠かせません。

「三井のリフォーム」は、リフォームに加えてリノベーションに関するノウハウと実績が数多くあります。マンションでも戸建て住宅でも、今よりももっと自分らしく暮らせるリノベーション、安心して住み続けられるリノベーションをお望みなら、ぜひ三井のリフォームにお任せください。

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