空き家となった実家を相続する際、どう対処すればいいかお悩みではありませんか？

売却したくても「手順がわからない」「税金がかかるの？」などと疑問が浮かんでくると思います。

この記事では実家の売却の流れを4ステップで解説し、相続や税金についてもわかりやすくお伝えします。

ぜひ参考にしてみてください。

実家の売却を決めたら早めに動こう！

実家を売却することになったら早めに動くことが大切です。

理由は3つあります。

1つ目の理由は、不動産は所有しているだけで、さまざまな理由によって支出が発生してしまうからです。

不動産を所有していると固定資産税や経年劣化による修繕費など、たとえ住んでいなくてもお金を支払わなければなりません。

特に遠方に住んでおり、なかなか実家の手入れができない場合は管理業者に管理を依頼することになるので、管理手数料などの費用もかかります。

2つ目の理由は、時間の経過により不動産の価値が下落してしまうからです。

土地の値段は簡単に下落しませんが、建物部分に関しては経年劣化によってどんどん価値が下落してしまいます。

いざ売却しようとした時に欠陥が見つかってリフォームが必要になってしまうと、余計な出費がかかってしまいます。

3つ目の理由は、3,000万円の特別控除には適用の期限があるからです。

2016年の税制改正によって、相続人であっても居住用財産を売却したときに3,000万円

の特別控除が適用されるようになりました。

しかし、この特別控除には期限があり「所有者が住まなくなってから3年目の12月31日までの売却」にしか適用されません。

空き家となった実家を放置しておくと、このようなデメリットがありますので売却をすると決めたら早めに動きましょう。

参考URL：
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-8.html
2019/09/20時点

実家を売却する手順を4ステップで解説！

ここまで空き家になった実家を早めに売却すべき理由を紹介しました。次に、相続した実家の売却を4ステップで解説していきます。

相続登記をおこなう

実家の売却をするためには、まず相続登記をおこないます。

相続登記とは、不動産の所有者（親など）の名義を被相続人のあなた名義に変更することです。

相続登記そのものには期限やおこなわなかった場合の罰則などはありません。

しかし、相続登記をおこなわなかった場合、不動産の権利関係におけるトラブルが発生した時に「この不動産は私のものです」と主張することができなくなってしまいます。

このような事態を防ぐためにも、相続登記は最初に済ませておきましょう。

参考URL：
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan4.html
2019/09/20時点

不動産の売却を依頼する業者を決める

不動産の売却は業者に依頼すると手数料こそかかってしまいますが、専門家の知見やアドバイスによって不安材料を解消できるため、スムーズに売却が進みます。金額の大きな取引はリスクも大きく、少しの判断ミスで売却額が変わったり、思わぬトラブルに巻き込まれたりする可能性があるのです。したがって、取引実績が多く、地域相場に明るい信頼できる不動産会社に依頼できれば心強いパートナーとなります。このような理由から、不動産の売却を大手不動産会社に依頼する人が多いのです。

もし、親戚やお知り合いの方で「信頼できる業者を知っている！」という紹介があれば、はじめからそちらをあたるのも良いでしょう。

業者と仲介契約を締結し売りに出す

業者を選ぶことができたら、売却実務を任せるために仲介契約（媒介契約）を締結します。

仲介契約には、売却活動の条件や売却できた際の報酬金額などが記載されていますので、よく読んで理解し納得した上でサインをしましょう。

実家を売却するためにおこなう広告活動や内見希望者への対応などをお願いすることができます。

物件の引き渡しと登記をおこなう

購入者が決まったら売買契約を締結し、物件の引き渡しと登記をおこないます。

物件の引き渡しの際には必要に応じて鍵や家の備品を購入者へ移譲し、所有権を移転させる登記をおこないます。これですべての工程の終了です。

相続から実家の売却までにかかる税金は？

売却の流れが確認できたら、次は相続と実家の売却に関係する税金もチェックしましょう。

相続税

相続税は人が亡くなるなどして資産の移転があった際に、資産を受け取ったものに対して課税される税金です。不動産は資産ですので、当然相続税の対象に含まれます。

相続税評価額は、国税庁が定める「財産評価基本通達」に記載される計算方法によって決定されます。相続税には基礎控除があり、控除しきれなかった分のみが課税対象です。

印紙税

印紙税とは、契約書や受取書、通帳、証書などを作成する際に課税される税金です。印紙税は収益の有無に関わらず支払わなければなりません。不動産取引における「不動産売買契約書」に収入印紙を貼り付けることで納税をおこないます。不動産売買契約書の印紙税は誰が支払うかは決められていませんので、契約書を確認しましょう。

譲渡所得税

不動産の売却によって出た利益に課税されるのが譲渡所得税です。不動産の所有期間が5年を境目に短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別され税率が変化します。また、譲渡所得がマイナスになる場合は課税されません。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災復興のための財源であり所得税に対して課税されます。譲渡所得が発生した場合も例外ではなく復興特別税の課税対象です。

もちろん、譲渡所得がマイナスであれば復興特別税も発生しません。

参考URL：
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/gensen/fukko/index.htm
2019/09/20時点

登録免許税

不動産の名義変更の際にかかるのが登録免許税です。実家を売却し、売り主から買い主に所有権を移転させる時に発生します。

住民税

住民税は譲渡所得が発生した際に所得税とセットで計算されます。したがって、売却による利益が出た場合のみ課税対象となります。

参考URL：
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
2019/09/20時点

まとめ

実家の売却を早めにすべき理由
・不動産は所有しているだけで、さまざまな理由によって支出が発生してしまう
・時間の経過により不動産の価値が下落してしまう
・3,000万円の特別控除には適用の期限がある

不動産売却時の4ステップ
・相続登記をおこなう
・依頼する業者を決める
・業者と仲介契約を締結し売りに出す
・物件の引き渡しと登記をおこなう

本記事では実家の売却を決めたら早めに動くべき理由、売却する際の4つのステップ、税金について解説しました。

お世話になってきた実家だからこそ、その役目が終わったら放置せず、売却に向けてしっかり準備をしておきましょう。