マンションの大規模修繕は、年月とともに劣化した箇所の修繕を行なうもので、建物の性能を維持するために必要となる工事です。大規模修繕になると費用が高額であるうえ、入居者が生活している環境で行なうため細心の注意を払わなくてはなりません。そのため、大規模修繕工事を実施する際には、信頼のおける施工業者を選ぶことが重要になります。

今回は、マンションの大規模修繕に関する業者の選び方についてご紹介します。

1.業者の種類  
■大規模修繕工事の施工業者
大規模修繕工事を行なう際には、まず工事を依頼する業者を選択しなければなりません。
大規模修繕工事の施工業者としては、ゼネコン、マンション管理会社、修繕工事の専門業者の3業態が考えられます。

■ゼネコン系
ゼネコンは、マンションやビルを建築する総合建設業であるため、新築マンションの施工経験も多く、マンションの構造等も熟知していると考えられ、高い技術力や人材面など組織としての能力を期待できます。

■マンション管理会社系
日常的な保守点検や小規模の修繕などのマンションの管理を依頼している業者に、大規模修繕工事の依頼を行なうケースがあります。
日常の管理を通し、現状の建物の状態をよく把握している業者であるため、「いつ」・「どこを」修繕すべきかを中～長期的な視野をもって一番理解していると考えられます。

■修繕工事専門業者系
マンションの修繕を専門に行なう業者で、他のマンション等での修繕の実績が豊富です。新築工事とは違い、入居者が住んでいる状態での工事経験が豊富であることから、細やかな入居者対応が期待できます。

2.発注方式について
■責任施工方式
責任施工方式とは、オーナーが施工業者またはマンション管理会社と工事請負契約を結び、大規模修繕に関わるすべての工事を一社に任せる発注方式です。調査から設計、施工までを一社に任せることができるため、窓口を一本化することができ、契約後のオーナー側の負担を減らすことが可能です。
ただし、第三者の立場で工事チェックを行なわないことから施工業者の経験や技術によって出来上がりが左右される可能性があります。

■設計監理方式
設計監理方式は、大規模修繕工事のコンサルタントを行なう会社、設計事務所、またはマンション管理会社と契約を結び、コンサルタント会社のアドバイスに基づいて施工業者を選ぶ方式です。コンサルタント会社が第三者の立場で診断や工事のチェックを行なうため、工事の品質を保ちやすいというメリットがあります。
ただし、コンサルタント会社に支払う報酬が別途必要となります。

3.業者選びのポイント
■マンションの大規模修繕の実績を確認する
業者の中にはマンションの新築工事の実績はあっても、大規模修繕工事の経験がない会社もあります。例えば、戸数や階数などマンションの規模によっても工事にかかる日程や段取りが変わってくることがありますので、どの程度の規模の大規模修繕工事を経験しているかについても、業者選びの際には事前確認が必要です。

また、工事内容によっては最長10年の保証が出るため、工事完了後10年は、その会社がアフターメンテナンスを実施できるだけの財務体力が必要です。
そして、工事が始まると3～6か月程度の期間が必要となり、万が一、足場のかかった状態で施工業者が倒産してしまうと工事が途中でストップしてしまいます。そのような事態を避けるため、財務状況が健全であるかの確認も重要です。

■丁寧な応対をしてくれるか確認する
大規模修繕工事は新築工事と違い、入居者が住んでいる状態で作業を進めるものです。入居者にはあらかじめ大規模修繕工事の告知は行なうものの、入居者への配慮が不十分な場合には工事中に入居者とのトラブルが発生してしまう可能性もあります。
契約を結ぶ前に、施工業者の営業担当者だけでなく、工事を依頼した際に現場の施工責任者となる人とも面会し、人柄や対応の仕方なども確認しておきましょう。

■工事保証やアフターサービスの充実度
修繕工事が完了した後、どのくらいの期間を保証期間とするのかは業者によって全く異なります。また、定期的な点検やメンテナンスなどのアフターサービスの実施状況もさまざまです。

契約締結の前に、工事の保証期間や内容、点検などのアフターサービスについてもしっかりと確認しておくことが大切です。

4.まとめ
マンションの大規模修繕工事が成功するかどうかは、業者の選び方にかかっているといえるほど、修繕工事の施工を依頼する業者は慎重に選ばなければなりません。