マンションの大規模修繕の際には外壁補修工事を行なうケースがほとんどですが、その修繕にかかる費用はとても高額になることが多いです。規模の大きいマンションであればあるほど大規模修繕の費用は高くなり、外壁工事の費用も高くなっていくのが一般的です。

では、なぜ高額な費用をかけても外壁の補修工事は必要になるのでしょうか。外壁補修工事の必要性と工事の流れ、工事に係る期間や予算について解説します。

1.マンションの外壁工事の必要性
■建物の強度を保つため
マンションの外壁は、紫外線や風雨にさらされているため、時間の経過とともにどうしても劣化が進んでいきます。また、地震等でひびが入ることや損傷を受ける場合もあります。

塗装の剥がれた箇所やひびからは雨水が入り込むことがあり、そのことが原因となり外壁材や内部の鉄筋に損傷を与える可能性もあります。
鉄は水に濡れると錆びる性質があり、錆びた鉄は膨張するとともに強度が低下するため、雨水が鉄筋まで浸透するようなことがあれば、爆裂と呼ばれるコンクリート内部破壊や鉄筋自体の強度低下等が生じ、建物の強度低下を招く可能性があります。

大規模修繕工事の際に定期的に外壁補修工事を行なうことは、建物の強度を保つためにも重要なことなのです。

■事故を防止するため
外壁のひびを放置しておくと、劣化が進行して外壁タイル等が剥落する可能性もあります。万が一、外壁の一部やタイルが落下してその下に通行人がいたときには、落下物が当たって通行人に怪我を負わせてしまうこともありえますし、場合によっては、死亡事故にまでつながるというリスクを抱えることになりかねません。

定期的にメンテナンスを行なって外壁の補修工事をしていれば、このような事故のリスクを抑えることができます。

■賃貸の場合は、リーシング面にも影響する
賃貸マンションの場合は、外壁にひびが入っていたり、汚れや劣化が目立っていたりと美観の面から建物に魅力を感じない、あるいは直接的にマイナスイメージを与えてしまうと、リーシング面でもマイナスに働きかねません。マンションの現地まで来た内覧者の目に最初に入ってくるのは外観・外壁ですので、もし外壁が劣化している場合は建物の古さを感じさせるだけでなく、メンテナンスが行き届いていない印象をも与えてしまいます。もし同じくらいの賃料・面積で、立地面でも甲乙つけ難い比較対象があれば、きれいな方に入居したいと思うのは自然な選択ともいえるでしょう。

また、外壁が劣化した状態であると、外壁だけでなく内装や設備などのメンテナンスについても無頓着な物件であるような印象にもつながります。賃貸の場合は特に定期的な点検をして、大規模修繕だけでなく必要な場合にはこまめに外壁補修を行なうことも大切です。したがって、マンションの美観を保つことはリーシング面を含めて様々なことに影響を与えるものなのです。

2.外壁工事の流れと費用・期間の目安
■外壁工事の流れとは
外壁工事を行なう際には、まずは住民への告知が必要です。
工事中は洗濯物の外干しができない日があったり、足場をメッシュシートで覆うため日差しも届きにくくなります。その他、臭いや騒音等も発生することもあり、入居者の方に協力をお願いする事項もでてきます。外壁工事の2ヶ月前には、工事のスケジュールなどを掲示板に貼ったり、ポストに投函したりして告知します。

外壁塗装の場合の工事の流れは、まずは作業を行なうための外部足場を組む必要があります。足場の設置後、周囲への粉塵や塗料の飛散を防ぐために養生シートを張ります。また、外壁等の高圧洗浄や、ひび割れ・タイル浮き箇所の調査、外壁補修、塗装、シーリング打替え等の様々な工種をスケジュール調整しながら、工事を進めていきます。

■外壁工事に係る期間と費用の目安
外壁工事に係る期間は、建物形状・規模により様々ですが、概ね3ヶ月程度が目途になりますが、いわゆる大型のマンションであればどうしても3ヶ月以上はかかってしまうといわれています。外壁工事の費用は、塗装する面積や材料のグレード、あるいはタイルの種類や規模によっても大きく変わります。また、マンションの大きさや形状も多様化しており、それらによっても工期や金額は変動することになります。

3.まとめ
マンションの大規模修繕工事において外壁補修は、強度を維持するため、事故防止のため、美観を保つためにも必要な工事です。また、前述したとおり外壁工事の費用は、面積や使用する材料のグレード、タイルによっても異なりますが、決して安いものではありません。調査を行なった結果、想定していた金額よりも高くなってしまうこともありえます。

しかしながら、賃貸の場合はマンションの外観をきれいに保つことが空室率へも影響しますので、住民生活の快適性や安全性を維持するためにも定期的な外壁工事は欠かせません。外壁工事の費用は高額となることも多いですが、工法や対象箇所などを工夫しながら、長期的な視野をもって定期的な外壁のメンテナンスを行ないましょう。