マンションは築年数の経過とともに外壁の塗膜や屋上の塗膜防水、防水シート、シーリング(コーキング)、などのひび割れや劣化といった不具合がおこります。物件の美観や資産価値を維持する上で重要なのが、大規模修繕です。今回は物件が老朽化してきて対策を講じる必要に迫られている賃貸物件オーナーにも役立つ大規模修繕について解説していきます。

大規模修繕はなぜ必要か？
まずは大規模修繕がなぜ必要なのかについてその理由をお伝えしていきましょう。

・建物の耐久性を維持するため
外壁が吹き付け塗装仕上げの場合、塗装による塗膜の働きで躯体を保護するという効果がありますが、経年変化や紫外線によってその塗膜は年々薄くなったり、劣化していきます。やがて外壁の塗膜やシーリング(コーキング)にひび割れや劣化が生じるとその箇所から雨水が浸入してくる原因になります。外壁の塗膜やシーリング(コーキング)はおよそ10年～12年程度の周期で補修や塗り替えをおこなうことで、そのような雨水の侵入や躯体の腐食を防ぎ、建物を長持ちさせる効果が期待できます。
また、タイル仕上げの場合は、タイルの状態だけではなくシーリングが劣化していれば雨漏りの危険性がありますし、タイルは外見上だけでは判断できない場合がある点が厄介です。そのため、全面打検により接着不良による浮きを確認しますが、もし接着不良を見逃したり放置したりすると落下事故にもつながる危険性がありますので、慎重な判断が必要になります。

・設備の不具合を予防するため
マンションなど大規模な集合住宅では様々な設備が使用されています。特に給排水設備や排水管、電気設備については定期的なメンテナンスが欠かせません。もし、メンテナンスを怠ると排水管に様々な不具合が起こり、場合によっては汚水が逆流することもあります。
また、電気設備が接続不良を起こし停電が発生する可能性もあります。
このような設備に不具合が生じたままにしておくと、やがては設備全体の交換が必要となり、結果としてより大きなコストがかかってしまいます。定期的なメンテナンスを行なうことにより、結果として設備を長持ちさせ、コストを抑制することにもつながります。

・建物の安全性を維持するため
建物の外壁や設備は雨や風などに年中さらされており、外観上はそれほど変化していなくても、確実に劣化していくものです。建物や設備が適切に維持・管理されていないと、例えば外壁タイルの落下により思わぬ事故を引き起こす危険性もあります。外壁のひび、屋上の防水塗装や防水シート、コンクリートのひび割れはそのまま放置せずに適切で早急な補修をおこなうことが建物の安全性を維持する上でとても重要になってくるのです。

・資産価値を維持するため
大規模修繕工事は建物の外観をきれいにするだけではありません。外壁を覆う塗装の塗膜劣化は放置しておくと躯体の傷みなどを引き起こします。定期的な補修や設備の交換など適切な修繕工事をおこなうことで、建物の性能や設備の機能を元に近い状態まで戻し、そのことが建物の資産価値や美観の維持に役立つことになります。

大規模修繕をしなかった場合の問題点
大規模修繕を計画的に実施せず、不具合や劣化を放置しておくと様々な問題が発生する可能性があります。

・建物全体の耐久性低下
外壁の塗膜やシーリング(コーキング)のひび割れや劣化を放置していると、雨水が浸入するだけでは済まなくなります。劣化した状態を解消しないままにしておくと、やがては建物の躯体を腐食させ、建物全体の耐久性が低下する要因となります。屋上の塗膜防水とシート防水についても同様に経年変化や紫外線による劣化が続くと防水機能が確実に低下していきます。

・不人気物件となり空室率増加や利回りが悪化
劣化した壁のひび割れや亀裂、上階からの漏水など外観の見栄えが悪かったり、適切に維持・管理されていない物件は部屋の内覧に来る人の印象も悪くしてしまいかねません。

さらに不動産管理会社のほうでも積極的に勧めにくくなり、客付けも悪くなっていくことも考えられます。そうなれば空室率が高くなっていき、利回りも当然に悪化していくことになるでしょう。

家賃を下げて入居者が入ってくれればまだいいのですが、それも難しいとなればさらに家賃を下げていくという「負のスパイラル」に陥る可能性もあります。それと同時に、建物の状態悪化を原因として既存の入居者が退去していってしまうというリスクにも晒されることになりかねません。

・修繕費がさらに割高になっていく
マンションなど比較的コストのかかる建物の場合は定期的な補修をしていくことで、建物の耐久性を維持しながら寿命を延ばしていくのが理想です。
しかし、設備や外壁などの劣化をそのまま何もせずに放置し、これ以上の放置が困難になってからはじめて補修するという場合、修繕費が割高になってしまう場合もあります。しかも、修繕開始前の段階で入居者に不便を強いていたりすると、建物の評判を落としめることにもなりかねず、デメリットしかありません。

大規模修繕が物件の価値を上げる
マンションの売買での話になりますが、一般的に、大規模修繕後のマンション売却価格はそれ以前に比べると上昇する場合もあると言われています。適切・計画的な大規模修繕を実施していない建物はそれだけでマイナス評価となり、大規模修繕は物件の性能や美観維持だけでなく、物件の資産価値を高める上でも役立つということになります。

例えば、大規模修繕のタイミングで共用部のエレベーターなど各設備を最新のものに交換したり、段差を無くすバリアフリー化を進めると様々な利点があります。それは単に資産価値の維持だけでなく、建物全体をグレードアップさせるので資産価値の向上させることにもつながるのです。

スマホでエアコンや照明の調整ができるような物件なら他の物件との差別化にもつながり、生活の利便性から人気が出て入居率にも好影響を与えるかもしれません。特にライバルとなる周辺の賃貸物件に比べて、立地で劣るような物件の場合にも最新の仕様に変更することで物件の魅力を高め、不利な点をカバーできる可能性もあります。

また、耐震性能の向上やIoT化など時代の要請に合わせた仕様に変更することも大規模修繕をおこなうメリットになるでしょう。逆に、それらの対応を怠ったままだと、築年数の経過とともに入居者が不便だと感じる箇所が出てきてしまうものです。特にIoT化が進んだ最新の仕様で建てられたマンションなどと比べられるとなおさらそのような点が目につくようになります。

まとめ
今回は建物の維持管理に不可欠な大規模修繕の重要性についてご紹介してきました。
定期的にメンテナンスされている物件は、入居者からの評判を高め、入居率にも好影響を与えることにつながります。
マンションの一棟所有においては投資プランの中に大規模修繕の青写真や想定される概算費用についても念頭に置いておくと良いでしょう。
また、個人での対応には限界もありますので、管理会社の知見も得ながら、マンションの適切な維持・管理をしていくことが重要となります。