不動産業界について

1.不動産業界について

皆さんは「不動産業界」と聞いて、どのような業界で、どのような仕事をしていると想像するでしょうか。
一般的にイメージされる存在としては、住宅を借りたり買ったりするときにお世話になる不動産会社(仲介会社)ではないかと思います。個人の住宅だけでなく、オフィスや店舗を探すための専門の不動産会社もありますが、最初の一歩として「契約の窓口」となる会社の印象が強いのではないでしょうか。そして、契約が完了し、実際に分譲マンションや賃貸マンションにお住まいになると、今度は管理人さんになにかとお世話になる方もいらっしゃるでしょう。

また、「不動産」はマンションだけではなく、オフィスや店舗、商業施設、ホテル、公共施設なども該当しますので、とても幅広い商品がある分野です。
 
このような不動産業界に共通していえることは、「建物管理が必要不可欠」だということです。一般的には不動産の建物管理という仕事は裏方の仕事になりますので、なかなかイメージがつかないかもしれませんが、実はとても重要な役割を担っています。例えば、マンションや商業施設、あるいはホテルや公共施設をイメージしていただく際、建物がしっかりと清掃されており、故障が放置されずに各種メンテナンスが行き届いていることや、時には大小様々なリニューアルが図られていたりすることで年数が経っても魅力的な建物として価値を維持できるのです。そういう施設・建物であれば自然と「また訪れたい」「住み続けたい」と思えるのではないでしょうか。

このような建物管理以外にも、不動産業界にはいろいろな仕事があり、またその名の通り不動産(土地・建物)で私たちの暮らしやビジネスを支える重要な業界と言えます。

今回は「建物管理」について、さらにその中でも一般的にはイメージがあまりないと思われますが、「賃貸管理業界」についてご紹介します。

2.賃貸管理業界の規模と問題点

日本の不動産業界の市場規模は、40兆円ともいわれています(出典:財務総合政策研究所「法人企業統計調査」)。その中でも借家総数は1,907万戸、月の平均家賃は約5,6万円という数値(出典:平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計)ですので、それらを掛け合わせるとほぼ1兆円程度になり、年換算するとおよそ12兆円程度と考えられます。これは世の中の借家から得られる家賃の合計が12兆円程という見方ができるということですが、家賃だけではなく新設住宅にかかる建設費用、またはリフォーム等もありますので、それらも鑑みれば実際にはもっと大きな市場だということになります。

 
また、日本国内における総住宅数および借家数は増加傾向にありますが、近年社会的に問題視されている「空き家」は848万戸、総住宅数は約6,240万戸ですので空き家の割合は全体で約14%もあり、日本の住宅のおよそ7軒に1軒が空き家というのは数値でみれば深刻な状況ともいえます。
ただし、ここで賃貸住宅市場に限定して考えますと、転勤や家族構成の変化等で人が住み替えをする以上は合理的な水準の空き家がなければマーケットが動かなくなってしまいますので、問題となるのはその水準が適切なのかどうかということになります。例えば日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」(2019年度上期)によると、同協会会員である賃貸住宅管理会社が管理する建物の入居率は平均95%とのこと。その数値からは、賃貸住宅の空き家率としてみた場合には、問題視されるようなものではなく合理的な水準で推移していると推測されます。
社会問題としての空き家という視点では「相続後に放置されて廃墟化した建物」等がかなりの割合該当しており、空き家問題を考える時には、この事実を前提にしなければなりません。

3.「持ち家」と「借家」の割合

国内の住宅数が把握できたところで、続いては「持ち家」と「借家」の割合について考察してみます。
前述のとおり、総住宅数は約6,240万戸ですが、空き家等(所有関係が不明なものを含む)を差し引いた数は約5,186万戸です。このうち「持ち家」は3,280万戸で、全体に占める割合である「持ち家住宅率」は61.2前後で推移しており、大幅な変動は見られていないのです。
 
次に「借家」については、前述した空き家などを除く総戸数のうち「借家」が占める数は約1,907万戸。これも過去の調査結果と比較して大きな変動はありません。
注目したいのは、持ち家住宅率が60%前後で推移し続けているという点です。裏を返せば半世紀もの間、全世帯の約4割が賃貸住宅に住んでいるという状況が続いているといえますので、「賃貸住宅の市場はやはり大きい」と改めて実感させられます。賃貸住宅は長きに渡り人々から必要とされ、市場規模としても存在意義がある大きなものです。
最後に、この「持ち家」と「賃貸」が6:4という構図は今後どうなっていくのか、について考察してみます。
日本の場合は住宅ローン減税などがあり、政策として持ち家の取得を支援しているといえますが、毎年新たな住宅が作られているのに持ち家住宅率が60%前後で推移し続けているわけです(注:持ち家だけに限らず新たな賃貸住宅も作られています)。このことから、今後も過去の傾向を覆す程に持ち家(あるいは賃貸住宅のどちらか一方)だけが極端に増加することも考えられないわけではありませんが、おそらくは持ち家住宅率はこのあたりが飽和点なのではないかと考えられます。したがって、今後も持ち家と賃貸は、およそ6:4という現在と同じくらいの割合で推移し続けるのではないでしょうか。

 

以上

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