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できるのは専有部分のみ。管理規約も十分に確認しましょう。
マンションでリフォームできるのは専有部分となります。バルコニーや玄関ドア、サッシ、パイプスペースなどは共用部分なのでリフォームできません。住戸内部の専有部分なら、すべてを解体してイチから間取りをつくることも可能です。ただし水まわり機器を移動する場合には、排水勾配の関係上、移動できる距離に限界があります。また、壁式構造の場合は住戸内部にもコンクリートの壁があり、その壁の撤去はできません。管理規約によってはできないこともあるので事前に確認をしましょう。
イラストで見る「できること」「できないこと」
△ キッチンなど水まわり設備を移動する
十分な排水勾配をとれる範囲に移動距離が限られる。配管が階下の住戸の天井にある場合はできない
◯ 内装を変更する
壁・天井の張り替えや塗装は自由に行うことができる。また、室内ドアなどの建具交換も自由
◯ 断熱性をあげる
内窓を設けて窓の断熱性を上げる、壁や天井の内側に断熱材を充填して断熱性を上げることも可能
△ 間取りを変更する
間取り変更は自由。天井板を外して高さを上げられることも。ただし壁式構造は外せない壁がある
✕ サッシを交換する
サッシは住戸に付随していても共用部分。勝手に複層ガラス用サッシなどに交換することはできない
✕ 玄関ドアを交換する
共用部分なので交換も外側の塗装もできない。室内側の塗装はできる。錠交換は管理組合に確認を
✕ パイプスペースを移動する
各住戸への給排水管、ガス配管、電気配線などは共用の配管スペースなので、移動できない
◯ コンセントの数を増やす
住戸内の電気配線をやり直せるので、数を増やしたり、位置の移動はできる。スイッチの交換も可能
△ 床材を変更する
管理規約によって遮音性に基準が設けられている場合は、床材の選択や施工方法に工夫がいる
△ 床暖房を設置する
マンション全体のガスまたは電気容量に制約されるので管理組合に確認を。床の高さが若干上がる
✕ 耐震性を上げる
耐震補強はマンション全体にかかわることなので住戸単位ではできない。棟全体で行う場合は可能
◯･･･できる（自由度が高い） △･･･できる（制約がある場合も） ✕･･･不可能
水まわり
キッチンやトイレの移動は可能？
マンションの場合、キッチンやトイレなど水まわりの移動は床下の配管がどこまで動かせるかがポイントとなります。給水管、給湯管は比較的移動しやすいですが、排水管と換気扇は移動距離が長いと水の流れが悪くなったり、空気の吸い込みが悪くなったりすることがあります。このため水まわりの移動には躯体のコンクリートと床の間に十分な空間が必要です。もし床下が狭くても、床を上げて床下の空間を広げる方法もあります。移動可能な範囲は現場を調査した上での判断となります。
間取り
間取りの変更は自由にできる？
マンションの間取りは、専有部分にかぎり変更が可能です。変更の自由度は構造によって異なり、ラーメン構造で住まいの内側がすべて専有部分になる場合は、部屋の間仕切りをすべて取り外すことが可能なため、かなり自由に間取り変更ができます。一方、柱や梁のない壁式構造で、コンクリートの壁でできている間仕切りは構造体であり、共用部分になるため変更はできません。
隣り合った住戸をつなげることはできる？
住戸と住戸を区切る壁は共用部分です。2戸続きで住戸を購入し、どちらも自分の所有だとしても、その間の壁はマンション全体の所有となり、取り外すことはもちろん、穴を開けてドアを設けることもできません。
内装
カーペットの床をフローリングにできる？
まずは管理規約を確認しましょう。カーペットや畳からフローリングに変える場合、気をつけなくてはならないのが「音」の問題です。遮音性の低いフローリングにした場合、それまでは伝わらなかった普通に歩く音さえ階下に響くこともあるからです。上下階の床音をめぐるトラブルを防ぐために、管理規約でリフォームの際の床材の性能レベルを規定している場合が多く、それを守ればフローリングへの張り替えは可能です。
管理規約でフローリングが禁止されている場合もあるため、十分な確認が必要です。
窓を複層ガラスのサッシに変えられる？
サッシは共用部分です。既存の窓を複層ガラスに変更したいという場合、サッシとペアになっている複層ガラスの商品に替えることはできません。その住戸のサッシだけが色が違うことになり外観に影響が出てしまうためです（管理規約に変更可能なサッシが指定されている場合もあります）。ただし、サッシの枠はそのままでガラスだけ取り替える方法もあり、既存の窓が曇りガラスの場合は曇りガラスに、透明の場合は透明のガラスへの交換になります。
設備
全室にエアコンをつけられる？
エアコンは消費電力が大きいため、住戸内の電気の全体容量と、各部屋に配電している経路の電気容量を確認することが必要です。全室にエアコンを設置するためには、まず、この電気容量が足りていなければなりません。さらに、エアコンは室外機とセットになっているため、エアコンをつけたい部屋の外部に室外機置場がなければ増設はできません。ただし、隣り合った部屋であれば、各室のエアコンを冷媒管でつなぎ、2台のエアコンに対して室外機を1台ですませるマルチタイプを選択する方法もあります。
コンセントの数は増やせる？
コンセントの数はいくらでも増やせますが、問題になるのは使用する電気の量です。マンション全体で電気の総容量が決まっているため、各住戸に配電される容量にも限度があるからです。電気製品を増やすことが目的のコンセント増設であれば、使える電気の容量にどれくらい余裕があるのかを管理規約で確認しておきましょう。
床暖房を設置できる？
既存床に直接貼れる直貼りタイプの床暖房は手軽で低コストです。仕上がりのよさを求めるなら床をはがして下地から工事をすることになります。熱源は電気とガスがあり、どちらも燃料の消費量が大きいので、各住戸での使用可能量を管理組合で確認しておきましょう。問題がなければ床暖房の設置は可能です。
参考・出典「三井のリフォーム住生活研究所レポート」「（株）リクルートホールディングス発行SUUMOリフォーム2014年9月号」より
