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築40年の戸建てをリフォーム（リノベーション）する際の基礎知識
住み慣れた家に長く住めば住むほど、愛着がわいてくるものです。とはいえ、長く住み続けた分だけ、家は確実に劣化していきます。家の思い出を残しながら、より住みやすい環境にするためのひとつの方法としてリフォーム（リノベーション）があります。 ここでは、築40年の戸建てにおけるリフォームの基礎知識について解説します。
築40年の戸建てのリフォーム（リノベーション）のメリット・デメリット
築40年の戸建てをリフォーム（リノベーション）することのメリット・デメリットについて、具体的に見ていきましょう。
築40年の戸建てをリフォームするメリット
まずは、築40年の戸建てをリフォームすることで得られるメリットをいくつかご紹介します。
- 昔の家の良さを残せる
風情のある日本家屋や、思い出の詰まった家には、築年数では測れない価値があるものです。建て替えの場合はすべてを解体しなければなりませんが、リフォームなら、昔の家の良さを残しつつ、細部をブラッシュアップして新しい家を造ることができます。 - 建て替えできない再建築不可物件にも対応可能
「再建築不可物件」は、元々ある古くなった住宅を壊して建て替えすることができません。
再建築不可物件とは、「接道（道路と敷地が接する部分）が幅2m以上であること」「敷地に接する道路の道幅が4m以上あること」という建築基準法で定められた条件を満たしていない物件のことを指します。
しかし、こうした再建築不可物件も、リフォームをすることは可能です。今住んでいる家が再建築不可物件となっていても、リフォームによって住環境を良くすることができるのです。
築40年の戸建てをリフォームするデメリット
築40年の戸建てをリフォームすることによるデメリットは次のとおりです。
- リフォームする場所が多く大規模な工事になる
築40年になると、これまでにリフォームしていた部分があったとしても、修繕や交換が必要になることが多いでしょう。例えば、「屋根の表面塗装」「外壁の表面塗装」「バルコニーの防水シートの張り替え」「キッチンの本体交換」「ユニットバスの本体交換」「室内クロスの張り替え」といったことが発生する可能性があります。
リフォームが必要な箇所が多岐にわたり、工事が大規模になるため、工期は長引く傾向があります。リフォーム中の仮住まい費用がかかる場合もあるので、コストもかさむでしょう。 - 住宅ローンの審査が厳しくなる
住宅ローン審査において、重要な建物の価値は、築年数で判断されます。築40年になると、法定耐用年数を大幅にすぎていることから建物の価値はゼロに等しく、審査はどうしても厳しくなるでしょう。
築40年の戸建てリフォーム（リノベーション）を行う際のポイント
続いて、築40年の戸建てリフォーム（リノベーション）を行う際に気をつけておきたいポイントを解説します。
建築時期を見極めてリフォームの内容を決める
築40年の戸建ては、新築に比べて機能面、性能面に大きな差があります。リフォームを行う際は、今住んでいる家のどのような部分で不便さを感じているのかをしっかり見極めて、リフォームの内容を決めましょう。
優先順位をつける
予算や広さなどの制約があるリフォーム。リフォームして後悔しないためにも、やりたいことに優先順位をつけてきちんと整理することが大切です。
築40年の戸建てリフォーム（リノベーション）でよく行われる内容
築40年の戸建てでは、どのような内容のリフォーム（リノベーション）が行われるのでしょうか。よく行われる内容をいくつかご紹介します。
耐震性・省エネ性の改善
地震が多い日本では、建築基準法により、建物を建てる際は耐震基準を満たす必要があると定められています。1981年以前に建てられた住宅は、今の耐震基準（新耐震基準）よりも、条件がゆるい旧耐震基準にもとづいて建てられているため、耐震性の見直しが必要となります。
また、住宅の省エネについても、1980年に省エネ基準ができて以降、1992年、1999年、2013年というタイミングで改正・強化が進められています。築年数が経ったリフォームの際に、省エネについても見直しをするケースが多いようです。
古くなった設備、および給水・排水管の一新
床、壁、天井を取り払って躯体だけの状態にしてから、ゼロから造り直すスケルトンリフォームは、古くなった室内を間取りから一新できるだけでなく、設備機器や給水・給湯配管、電気配線まで一気に取り換えることができます。
段差の解消や手すりの設置
玄関や浴室の段差の緩和や解消、階段や廊下への手すりの取りつけ、寝室と水回りの近接など、築40年の戸建てリフォームにおいては、バリアフリー化の工事も多く行われます。
築40年の戸建てのリフォーム（リノベーション）の事例
ここからは、三井のリフォームが携わった、築40年の戸建てのリフォーム（リノベーション）の事例をご紹介します。
CASE1
築50年の戸建てが最新の住まいに進化
- 築年数
- 50年
- リフォーム面積
- 140.60平方メートル（在来工法2階建て）
- リフォームにかかった費用
- 非公開
自由が丘モデルハウスは、「築50年の戸建ては、どこまで進化できるのか」をテーマに、三井のリフォームが在来工法2階建ての戸建てに、実際にリフォーム工事を行ったモデルハウスです。
「パッシブデザイン（快適な室内環境の実現）」「アクティブデザイン（エネルギー資源を大切に使う住環境の創造）」「スマートマネジメント（エネルギー利用の最適化）」の3つの要素をもとにした「スマートリノベーション」を施しました。
Before
After
間取り図
＜リフォームの内容＞
間仕切り壁を撤去して、明るく風通しの良いLDKに変更。キッチンは家族とコミュニケーションがとりやすい、オープンなアイランド型にしています。
また、ダイニングキッチンの吹き抜けや、ドアを閉めたまま上部だけで換気できる欄間つきドア、リビングの地窓、夏季に床下から冷気を取り入れられる床面給気口などによって、太陽や風といった自然の力で寒暖をコントロールできる工夫を施しました。
加えて、太陽光発電システムや、電気代の安い深夜電力を貯めて、電気代の高い昼間に活用する家庭用蓄電池を導入したり、雨水タンクに貯めた雨を庭の散水や洗車に活用したりと、エネルギー資源を大切に使えるように。さらに、家で使用しているエネルギー量がひと目でわかるよう、エネルギーモニターを設置しています。
CASE2
特殊な意匠の復元を優先した既存部分と、
まったく新しい増築部分が見事に融合
- 築年数
- 45年
- リフォーム面積
- 220.29平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 1億6,000万円
駅に程近い敷地に立つ、急勾配の切妻屋根が特徴的なこの家は、施主のご両親の代に建てられました。木造在来工法2階建ての母屋とブロック造の平屋が接合された洋風住宅です。敷地内には後から新築した音楽堂も別棟として立っています。
建築当時としては最新の設備を備えていたものの、老朽化と冬の寒さなどで暮らしにくくなり、ご両親は近くのマンションに転居。施主がお一人でお住まいでしたが、結婚を機に新居としてリフォームすることにしました。
Before
After
＜リフォームの内容＞
新居に必要な機能は増築で補い、元々の建物の見栄えやデザインを維持しつつ、基本性能を上げたいとのお考えだったため、美しさより施工効率を重視した既製品は、極力排除して特注で対応しています。
木造の母屋はいったんスケルトンにして、耐震・断熱などの性能を強化し、空調や水回りといった設備をすべて入れ替えました。間取りは一部のみ変更しています。漆喰壁の仕上げなど、極力オリジナルの雰囲気を残すように母屋だった部分の復元を行っています。
ブロック造の平屋はいったん取り壊し、木造で増築しました。平屋のときよりも面積を大きく増築したことでキッチンが拡張され、これまで母屋部分にあった浴室を新築し、車庫とゲストルーム、ゲスト用の浴室も造っています。
どこまでがこれまで母屋だった部分なのか、どこからが新たに増築した部分なのかわからないような、自然な仕上がりとなっています。
CASE3
祖母の愛した住まいの名残をとどめつつ、
若い二人のライフスタイルに合わせてリフォーム
- 築年数
- 41年
- リフォーム面積
- 86.7平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 2,231万円
ご主人を亡くされた後、奥様である施主が建てた戸建て。これまで一人でお住まいでしたが、戸建てでの生活が次第に負担となり、施設に入所されることに。結婚が決まって新居を探していた孫娘に自宅を譲ることになりました。建て替えると建築面積が狭くなってしまうこと、書類等の手続きが煩雑で施主の負担が大きくなること、そして「家をできれば残してほしい」という施主の思いを尊重したいと孫娘ご夫婦がお考えになったことから、建て替えではなくリフォームを選択されています。
Before
After
間取り図
＜リフォームの内容＞
耐震診断の結果、倒壊する可能性が高く危険な状態だったため、耐震・断熱などの性能を高める長期優良住宅の仕様をご提案。解体後に根太（床を支える部材）の断面不足も判明し、主要構造部のみを残したスケルトン状態にして構造補強・耐震補強を実施しました。
新しくお住まいになる孫娘ご夫婦からは、1階・2階ともに広々とした空間にしたいというご要望をいただいていたので、ダイニングキッチン、和室、応接室に分かれていた1階はワンルームに。2階は客間である和室と主寝室のみとして、主寝室は将来お子様ができたときには仕切ることができるよう、2ヵ所に出入り口を設けました。梁をできるだけ下げずに、天井をフラットにして筋交いを露出させ、2階の階段周りの壁もぎりぎりまで下げて、開放感を出しています。
補助金・減税の活用
リフォーム（リノベーション）を行いたいけど、費用は抑えたい…。そんなときに考えたいのが、補助金や減税といった制度の活用です。
リフォームに関する補助金は、一定の要件を満たすリフォームについて、国や自治体が費用を補助するものです。対象となるのは、省エネ、断熱・耐震、バリアフリーのほか、長期優良住宅化（既存住宅の長寿命化など）、家事負担軽減に関するリフォームです。
また、リフォームの目的によっては、所得税、固定資産税、贈与税といった税金が優遇される場合があります。
リフォーム前に専門家によるインスペクション（住宅診断）を依頼するなどして、条件を詳しく確認した上でリフォームを行うといいでしょう。
三井のリフォームの費用に関する考え
リフォームに際して、気になるのが費用のことです。検討段階では費用総額がわかりにくく、見積もりが出てから「思っていたより高い！」と驚くことも少なくありません。
特に三井のリフォームでは、比較的大規模な工事を伴うリフォームを多く手掛けていることもあって、「三井のリフォームは高い」というイメージを持つ方が多いようです。しかし、リフォームは千差万別で、お客様のこだわりや求める機能によって費用が大きく異なります。三井のリフォームでは、「かけるべきところはかけ、削るべきところはきちんと削る」ことを心掛け、必要なコストだけのリフォームを行っています。
毎日暮らす家だからこそ、高品質とコストダウンを無理なく両立したリフォームで、後悔のない住まいを造りましょう。
高級リフォーム（リノベーション）は三井のリフォームにご相談を
高級リフォーム（リノベーション）には、豊富な経験とデザイン力、発想力、施工技術力が欠かせません。
高級リフォームをお考えの際は、先駆者としてのアドバンテージがある三井のリフォームに、ぜひご相談ください。
