1. 大規模修繕も過半数の賛成で可能

従来は、共用部分の変更については「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」は区分所有者および議決権の各過半数の賛成で行うことができ、その他の変更については区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要でした。平成14年の改正では区分所有者および議決権の各過半数の賛成で行うことのできる共用部分の変更について「形状または効用の著しい変更を伴わないもの」と定められたため、外壁の補修工事などの大規模工事なども区分所有者および議決権の各過半数の賛成で行うことができるようになりました。

2. 管理者（管理組合の理事長等）の権限が拡大

共用部分等について生じた損害賠償請求等については、管理者（管理組合の理事長等）には区分所有者を代理する権限が与えられました。例えば、マンションの玄関に車がぶつかった場合の損害賠償請求は、従来は区分所有者個人だけが請求でき管理者は請求できませんでした。しかし、平成14年の改正により共用部分について生じた損害賠償金の請求および受領について管理者は区分所有者を代理し、規約または集会の決議により原告または被告として訴訟等を行うことができるようになりました。

3. 規約の適正化

マンションの管理規約の中には、特定の区分所有者に対して半永久的な専用使用権を認めたり、管理費の負担割合の軽減を定めたものもあるようです。このような状況を受け平成14年の改正で、「規約は、専有部分若しくは共用部分等につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的および利用状況ならびに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と定め、著しく不公平な規約は無効と判断されることもあります。

4. 規約および集会に関する規制

規約や集会に関することを電子化により行うことができるようになりました。主な内容は、次のとおりです。

• 1 規約、議事録は電磁的記録（フロッピーディスク等）をもって作成・保管することができます。ただし、このような場合の議事録には署名押印にかわる措置を執らなければなりません。

• 2 集会の議決権の行使は、規約や集会において定めることにより、電磁的方法（メール等）によって行うことも可能となりました。

• 3 区分所有者全員の承諾により、集会を開催せずに書面および電磁的方法によって決議を行うことも可能になりました。

5. 管理組合法人の設立要件の緩和

管理組合が法人となるための人数要因（区分所有者30人以上）が撤廃されました。ただし、その他の設立要件（集会において区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要等）の変更はありません。

6. 復旧決議の反対者が買収請求する場合の手続きの整備

従来は、マンションが大規模滅失した場合の復旧決議に反対したものは、賛成者に対して、いつでも、誰に対しても買取を求めることができました。しかし、逆に言えば特定の人に請求したり、復旧工事を行っている最中に請求することができてしまうことになりますので、平成14年の改正では復旧決議の賛成者全員の同意で買取人を指定できるようにするとともに、4ヶ月以上の催告期間経過後、反対者は買取請求することができなくなりました。

7. 建替え決議の要件の見直しと手続きの整備

建替え決議の要件と見直し手続きが整備されました。主な内容は、次とおりです。

• 1 建替え決議の要件
  区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成で建替えることが可能となりました。なお、改正により老朽、損傷、一部の滅失や費用の過分性といった決議要件は撤廃されました。

• 2 招集通知の発出時期の変更
  建替え決議を行う集会招集する時には、集会の会日より少なくとも2ヶ月前に招集通知を発する必要があります。

• 3 通知事項の変更
  建替え決議を行う集会を招集する際は、会議の目的や議案の要領の他に、建替えの要否を検討するために必要な以下の事項も通知が必要となりました。

  • 建替えを必要とする理由
  • 建物の建替えをしないとした場合における建物の効用の維持または回復をするのに要する費用の額およびその内訳
  • 建物の修繕に関する計画が定められている時には、計画の内容
  • 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額

• 4 説明会の開催
  建替え決議を行う会日より1ヶ月前までに招集の際に通知すべき事項に関する説明会の開催が義務付けられました。

8. 団地内の建物の建替え承認決議

団地の敷地は他の棟の区分所有者との共有です。そのため、現行法では一団地内の1棟を建替える場合、通常の建替え決議に加え民法上の解釈により敷地の共有者全員、つまり団地管理組合の全組合員の同意がなければ建替えることはできませんでした。しかし、今回の改正で通常の建替え決議と団地管理組合の議決権の各4分の3以上の賛成があれば建替えることができるように明記されました。

9. 団地内の建物の一括建替え決議

一団地内の全ての棟を一括で建替える場合、団地管理組合の区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成があれば各棟において一括建替え決議を行うことができます。ただし、その際には各棟の区分所有者および議決権の3分の2以上の賛成が必要です。