一括借り上げとは、不動産会社が建物のオーナーから建物一棟を丸ごと借り上げる契約方式のことで「マスターリース契約」とも呼ばれます。オーナーから見ると不動産会社が賃借人となっている形態となります。

一括借り上げした不動産会社は、オーナーに代わって借り手を募集。入居契約を結んだ人に不動産を転貸します。不動産会社が一括して借り上げるため、オーナーは入居者探しに奔走せずとも安定した収入をえることができます。ただし、不動産会社に対して手数料を支払わなければなりません。

サブリースとは、不動産会社がオーナーから借り受けた物件を入居希望者相手に貸し出すことを指し、「転貸借」や「又貸し」とも呼ばれます。サブリースは、先に一括借り上げをしないことには行うことができません。そのため、サブリースに対し、一括借り上げすることをマスターリースと呼びます。

入居者が賃貸借契約を結ぶ相手は、管理業務を委託した不動産会社です。物件管理はすべて不動産会社に任せられます。

一括借り上げの契約関係は、「オーナーと不動産会社が結ぶ賃貸借契約」。これに対し、サブリースは「転貸相手の入居者と不動産会社が結ぶ契約」となります。一括借り上げも含めてサブリースと呼ばれるケースが多々ありますが、分けて考えて定義の違いを理解することが大切です。

一括借り上げでは一括借り上げした不動産会社が賃料を支払うため、空室リスクにともなう収益減の心配がなく、安定した収入を得ることができます。これは通常の不動産投資にはない大きなメリットです。

また管理の手間を省ける点も見逃せません。入居者の募集から定期メンテナンス、掃除、家賃収集、退去時の立会い、修繕などの管理業務は不動産会社の役目です。部屋の管理は、すべて借りている側の不動産会社が行うことになっています。

不動産会社に貸した物件の賃料は、すべてオーナーのふところに入るわけではありません。賃料の10～15％を不動産会社に手数料として支払う必要があります。この手数料率は不動産会社によって異なりますが、収益が少ない不動産ほど、手数料によって利益を圧迫されてしまう点に注意が必要です。

また、建物が劣化すると、不動産会社は入居者募集のために家賃の値下げを要求する場合があります。一括借り上げを結ぶ際は、当初の家賃収入を前提に収支計画が立てられます。家賃が下がれば収支計画や資金計画にも狂いが生じる可能性があるのです。一括借り上げを不動産会社と結ぶ際は、こうしたリスクをきちんと説明する会社かどうかも見極めることが大切でしょう。

サブリース契約はオーナーにとって多くのメリットがあります。最も魅力的なのは、毎月必ず決まった収入がある点です。空室や家賃の滞納に関係なく、満室時のおおよそ85～90％の家賃収入が保証されます。

また、入居者トラブルが起きてもオーナーは訴訟の当事者になることはありません。入居者からのクレーム対応や、建物の定期点検・メンテナンスなど重要な管理業務を不動産会社に一任できる点も大きなメリットといえるでしょう。

さらに、確定申告の手続きも不動産会社が代行します。わずらわしい業務や手続きから解放されるメリットは小さくありません。

サブリース契約では、オーナー主導で家賃を決められないことがあります。空室状況や家賃相場の変化等で賃料の引き下げを求められることも少なくありません。

また、入居者の募集は不動産会社が行います。そのため、オーナーの意に沿わない入居者選定が行われることも多々あります。しかし、オーナー側のデメリットになるような入居者選びは不動産会社にとってもマイナスです。審査基準も厳格なため、過度の心配は無用でしょう。