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中古住宅を買いリフォーム（リノベーション）する際の基礎知識
「新しい住まいを購入したいけど、いつが買い時かわからない」「新築の戸建てにはなかなか手が出せそうにない」という層の注目を集めているのが、中古の戸建てを購入してリフォーム（リノベーション）する方法です。
ここでは、中古の戸建てを買ってリフォームする際の基礎知識について解説します。
中古の戸建てを買ってリフォーム（リノベーション）することのメリット
まずは、中古の戸建てをリフォーム（リノベーション）することで、どのようなメリットを得ることができるか解説します。
新築に比べて取得コストを抑えられる
新築の戸建てと中古の戸建てを取得する場合、大きく異なるのは物件の価格です。
住宅の価格は、築年数に比例して下がります。一般的には、木造住宅の場合、税法上の耐用年数である22年を目安として、建物の価値はほぼゼロになるといわれています。耐用年数を過ぎたからといって、その家に住めなくなるわけではありませんが、物件を売りに出しても建物にはほぼ値がつかず、土地価格だけで販売されることになるでしょう。
したがって、購入する側としては、新築と同じエリアにあり、同じ広さだったとしても、中古住宅のほうが物件取得費用を抑えられることになります。
豊富な選択肢から選ぶことができる
人気のエリアや駅近の便利な立地で、新築戸建てを買おうとすると、少ない物件の取り合いになるため、理想どおりの家を購入するのが非常に困難です。 一方、中古の戸建ては物件数や種類が豊富なので、間取りや広さ、立地など、こだわりのポイントに妥協せず物件選びをすることができます。さらに、リフォームを前提にした購入であれば、「間取りはリフォームするから、広さだけは確保したい」「立地だけは譲れない」というように、何かひとつのポイントに徹底的にこだわり抜いて購入することもできるでしょう。
こだわりを詰め込んだ唯一無二の住まいが造れる
中古戸建てのリフォームは、コストにメリハリをつけて、自分たちのこだわりをぎゅっと詰め込んだ住まいを造ることができます。 例えば、建て売りの物件では難しい「お風呂を広くする分、1部屋減らしてもいい」といった希望を叶えることができます。
中古の戸建てを買ってリフォーム（リノベーション）することのデメリット
一方、中古の戸建てを購入してリフォーム（リノベーション）する場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
リフォーム工事中にさらなる修繕箇所に気づく可能性がある
中古の戸建ては、築年数によっては柱、梁といった住宅の根本を成す部分に劣化が生じている場合があります。特に木造の場合は、白アリに侵食されているケースも少なくありません。
こうした場合は、解体工事で床、壁、天井をすべて取り払い、躯体の状態にしてから再び床、壁、天井を造り直すスケルトンリフォームが必要になったり、当初の想定外のリフォームをすることになったりと、費用がかさむ可能性があります。
住宅の耐震性能が低い場合がある
現在の建物に適用されている耐震基準は、1981年の建築基準法の改正によって定められたものです。したがって、それより前に建てられた戸建ては、現在の耐震基準よりも基準が甘い旧耐震基準で建てられています。そのため、リフォーム時には、必要に応じて適切な耐震補強を行う必要があるでしょう。
すぐに住むことができない
購入した戸建てをリフォームして住む場合、購入から引き渡しまでのあいだに建物検査、打ち合わせ、設計、施工といったプロセスが加わるため、購入してすぐに住むことができません。以前の住まいを引き払う時期によっては、いったん仮住まいへ転居しなければならない場合もあります。
中古の戸建てをリフォーム（リノベーション）する際のポイント
中古の戸建てを購入して、実際にリフォーム（リノベーション）を行う上で、押さえておきたいポイントは次のとおりです。
希望のリフォームができる構造かどうか確認する
リフォームの内容によっては、建物の構造を理由に行えない場合があります。 自分たちが行いたいリフォームが構造上可能かどうか、事前に専門業者などからアドバイスしてもらうことをおすすめします。
建築基準法に抵触していないか
増築リフォームを考える場合、建物の建ぺい率、容積率、床面積、全体の形や高さなどが大きく変わり、場合によっては建築基準法や地域の条例などに抵触する可能性があります。 計画段階で、第三者の専門家に、増築リフォームをして問題ない物件なのか、確認してもらうようにしましょう。
住宅ローンが組めない可能性がある
新築物件を購入する場合に比べ、中古物件を購入してリフォームする場合は、住宅ローン審査が厳しくなります。建物の価値は耐用年数で判断されるため、築年数が経っている中古物件はどうしても住宅ローンの担保価値が低くなってしまうからです。そのため、ある程度費用に余裕があるほうが安心です。
中古の戸建て物件の選び方
良い中古の戸建て物件を選ぶには、どのような点に注目したらいいのでしょうか。購入後のリフォーム（リノベーション）も見据えて、選び方について考えてみましょう。
新耐震基準で建てられているか
先程もご説明しましたが、1981年以前に建てられた建物は、現在の耐震基準（新耐震基準）よりも基準が甘い旧耐震基準に則っています。そのため、耐震補強などで余計なコストがかかる可能性があるので、できるだけ新耐震基準で建てられた物件を購入するといいでしょう。
安全な場所に建てられているか
建物そのものの強度や耐震性はもちろんですが、建物が建っている地盤のチェックも必要です。国土交通省が公開しているハザードマップを見て、安心な場所に建てられているか確認しておきましょう。
基礎や土台がしっかりしているか
万が一、基礎や土台に何らかの瑕疵があり、そのままでは家の耐久性に不安があるという場合、予定していたより大掛かりなリフォーㇺになるか、丸ごと解体して建て替えという選択をせざるをえなくなります。 このような事態とならないよう、事前に確認することが大切です。
中古戸建てのリフォーム（リノベーション）事例
ここからは、三井のリフォームが携わった中古マンションのリフォーム（リノベーション）事例をご紹介します。
CASE1
築46年の平屋を、こだわりの素材で味わいある洋風の住まいへ
- 築年数
- 46年
- リフォーム面積
- 約100平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 非公開
アメリカでの生活を経て帰国し、賃貸住宅に住んでいたご夫妻。アメリカの家に比べてあまりに窮屈だったため、自分たちのライフスタイルに合った家探しを始めて、リフォーム前提で築46年のRC造平屋を購入しました。リノベーション文化が浸透しているアメリカ暮らしが長かったことから、築古の家を再生して住むことにはまったく抵抗がなかったそうです。複数のリフォーム会社から見積もりを取り、三井のリフォームにご依頼いただきました。営業、設計、施工のプロがチームを組んで担当するスタイルも決め手になったとのことです。
Before
After
間取り図
＜リフォームの内容＞
DIYが得意なご主人は、ペンキを塗ったり家具を造ったり庭の手入れをしたりと、メンテナンスも楽しめる家にできたらということでした。また、使えば使うほど味わいが出る無垢の木や石、真鍮（しんちゅう）などの素材にこだわりたいとのご希望も。
リフォームによって、東側にあった寝室、水回り、和室、ダイニングキッチンを、広々としたLDKと書斎に変更。ご夫妻の趣味と仕事の拠点となるスペースなので、回遊性も重視しています。ご夫婦ともにレトロな物がお好きなので、ガラスブロックや和室の建具、照明器具などは手入れをして再利用。予算との兼ね合いで、西側の和室や寝室などは大きく手を加えず、コストにメリハリをつけています。
CASE2
新築にはないおもしろさが詰まった住まいに
- 築年数
- 14年
- リフォーム面積
- 155平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 5,900万円
ご主人は会社員、奥様はクリエイター。14年ほど前に、地下1階、地上2階の40坪ほどの家を新築して住んでいましたが、奥様のアトリエを兼ねていたため、各部屋が狭く雑然としていました。大きなリビングのある家に住みたいと、数年前から家探しをスタート。建て替えではなくリフォームにしたのは、物件の土台の状態が良好だったことと、家を新築した際に隣家との調整に苦労した経験があったことが大きな理由だそうです。
Before
After
間取り図
＜リフォームの内容＞
外観、室内の暗い雰囲気を一掃し、全体のイメージは南仏プロバンス風の大人のカントリースタイルに。仕事をするアトリエは別にあるため、生活のみのスペースとしてリビングを広く取り、アイランドキッチンにしたいとのご希望もありました。
しっかりした造りの和風の戸建ての良さを活かしながら、間取り、内外装を一新。古材の梁や柱のほか、テラコッタタイル、アイアンといった素材をふんだんに使って、大人のカントリースタイルをご提案しました。プライバシーに配慮しつつ庭と室内につながりを持たせるため、ダイニングの床と同じレベルのテラスを造り、ダイニングキッチンからテラス、玄関ポーチ、たたきを同じテラコッタタイルで仕上げて連続性と広がりを与えています。広いリビングを確保するため、浴室、洗面、トイレの配置を変更し、廊下の取り込みも行いました。
