不動産売却をお得にする「特別控除」とは？

みなさんは、税金対策についてしっかり考えたことはありますか？
世の中の商品やサービスには税金が課せられているものが多くありますが、不動産も例外ではありません。

今後、不動産を売却する予定がある人は、不動産売却益には「譲渡所得税」が課せられるということを覚えておくとよいでしょう。そういうと、「税金を抑える方法はないの？」と疑問を持つ人もいらっしゃると思います。不動産売却益に課せられる「譲渡所得税」には、「3000万円の特別控除」という特例が適用される場合があります。適用されれば「譲渡所得税」を抑えることができますよ。

不動産売却で必要な税金や特別控除については不動産会社が教えてくれますが、事前に知っておくと安心です。
今回は「3000万円の特別控除」について、適用要件や必要な手続き、書類、併用できるほかの控除、住宅ローン控除との違いまで、しっかりお伝えします！

不動産売却には税金がかかる

そもそも、住宅や土地といった不動産の売却時には、税金がかかるということをご存知でしたか？
不動産を売却する際には、大きく分けて2つの税金がかかります。売却益が発生したときにかかるものと、売却手続きにかかるものです。
ここでは、3000万円の特別控除に関係のある「売却益が発生したときにかかる税金」についてご紹介しますね。

不動産を売却した際、利益が発生すると税金がかかります。この税金が譲渡所得税です。譲渡所得は、不動産売却で得た譲渡収入金額から、物件の取得費と売却時にかかった経費を差し引くことで算出できます。

＜譲渡所得の計算式＞
譲渡所得＝譲渡収入金額 － （物件の取得費 ＋ 売却時にかかった経費 ）

譲渡所得税は、譲渡所得から特別控除額を差し引き、定められた税率を掛け合わせることで算出できます。

＜譲渡所得税の計算式＞
譲渡所得税＝（譲渡所得 － 特別控除額） × 税率

税率は、不動産の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下の場合は39.63です。

不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金はいくら？必要な費用の計算や節税対策をご紹介

適用要件を満たすことで控除される

3000万円の特別控除が適用されるには、いくつかの要件を満たしている必要があります。また、3000万円の特別控除の手続きには、確定申告の書類が必要となりますので用意しておきましょう。

詳しくはこの記事でも紹介しますが、国税庁のホームページ※1にも詳細が載っているので、合わせてチェックしておくことがおすすめです。

売却益のうち3000万円までは譲渡税がかからない特別控除とは？

3000万円の特別控除とは具体的にどのような制度なのかも確認しておきましょう。3000万円の特別控除とは、居住用財産、つまりマイホームを売却した際に適用される特例の制度です。控除される金額は、利益が3000万円以上であれば3000万円が控除され、3000万円以下であればその金額全てが控除されます。

〈例〉
譲渡所得2800万円、所有期間5年以下の場合
（譲渡所得2800万円 － 特別控除額2800万円） × 税率39.63% ＝ 譲渡所得税0円

上記例の場合、特別控除が適用されないと、およそ1100万円の譲渡所得税がかかります。

〈例〉
譲渡所得3500万円、所有期間5年以上の場合
（譲渡所得3500万円 － 特別控除額3000万円） × 税率20.315% ＝ 譲渡所得税約102万円

上記例の場合、特別控除が適用されないと、およそ710万円の譲渡所得税がかかります。

このように、3000万円の特別控除は適用されれば大幅な節税につながります。前述の通り、適用されるにはいくつかの要件を満たす必要があるので、次は具体的な適用要件についてご説明します！

自分の物件は当てはまる？適用の要件とは？

3000万円特別控除の適用要件は複数あります。全てを満たしている必要があるので、ここでしっかりチェックしておくことをおすすめします。

「居住用財産」であることが前提

3000万円特別控除の適用要件は全部で6つあります。
まず、3000万円の特別控除が適用されるには、売却する物件が居住用財産、つまりマイホームであることが前提です。どのような物件が居住用財産に該当するのかは、租税特別措置法第35条※2に条文が記されています。
分かりにくい場合は、以下の「3000万円特別控除の適用要件」内のチェックリストを確認してみましょう。
また、この6つの項目は、1つでも該当しなければ3000万円の特別控除が適用除外となります。

●3000万円特別控除の適用要件
[ 1 ] 下記のいずれかを満たす居住用財産、つまりマイホームであること
a. 現在、主に住んでいる自宅である
b. 既に転居している場合、転居後3年目の年末までの売却である
c. 建物を解体する場合、b. の範囲内で、解体から1年以内に土地の売却契約を締結する
d. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物も認められる

[ 2 ] 物件を売却する相手（買主）が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと

[ 3 ] 売却した年の前年及び前々年に、3000万円の特別控除やほかの特例の適用を受けていないこと

[ 4 ] 売却した年の前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例の適用を受けていないこと

[ 5 ] 売却した不動産に関するほかの特例の適用を受けていないこと

[ 6 ] 災害によって売却する不動産の場合、その敷地に住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

詳しくは国税庁のホームページ( https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm )で確認してみてください。

また、慣れない作業で難しいと感じたら、自分でチェックシートを作成すると分かりやすいですよ。ぜひ試してみてくださいね。

こんな場合も控除対象に入る？

不動産を売却する際には、相続した場合や取り壊しの場合など、さまざまなケースが想定されます。以下のような場合にも適用されるのか、疑問に感じる人もいるかもしれません。これらは、一定の要件が満たされていれば適用される場合があります。

●相続の場合
相続した空き家の場合、いくつかの要件を満たせば控除の対象となります。この場合、元々不動産を所有していた人が住んでいた家であることが前提条件です。一時的に誰かが住んだり、建て替えを行ったりすると適用除外となります。

●取り壊した後に譲渡した場合
取り壊した後に譲渡した場合も、いくつかの要件を満たせば控除の対象となります。対象の敷地は、駐車場や賃貸などで人に貸してしまうと適用除外になるので要注意です。詳しく知りたい人は、国税庁のホームページ( https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3320.htm )をチェックしてみてください。

●土地や建物を誰かと共有している場合
土地や建物を誰かと共有している場合、適用されるかどうかは共有者ごとに判断されます。共有者は各々が特例を申請できるため、確定申告も1人1人の提出が必須です。それぞれが準備を行う必要があります。

●賃貸併用の場合
住んでいる建物の一部を賃貸として貸し出している場合も、控除の対象となります。ただし、この場合は自身の居住のために使用していた部分に限り適用されます。

●店舗併用の場合
建物の一部が店舗になっている場合も、控除の対象となります。賃貸併用の場合同様、適用されるのは自身の居住のために使用していた部分に限ります。

申請期間や必要書類は？

売却する不動産が適用要件に当てはまったら、申請を進めていきます。申請の期間はいつまでか、必要書類には何があるのか、ご紹介します。

申請期間

3000万円の特別控除を受けるには、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を申請する必要があります。（感染症対策などにより期間が変更される可能性があります）
たとえば、平成30年のうちに売却したのであれば、令和元年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行わなければなりません。

また、3000万円の特別控除を申し込むには、いくつかの必要書類を提出しなければいけません。
ここで注意したいのが、譲渡所得税が3000万円以下の際に3000万円の特別控除を申請する場合です。この場合、3000万円の特別控除が適用されると税額は無くなりますが、たとえ税額が無くなるとしても確定申告は必須です。確定申告をしないと3000万円の特別控除は適用されないので注意してください！

確定申告の方法に関しては、国税庁のホームページ( https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2019/index.htm )で確認することができます。確定申告に関する説明や書き方の手引きが添付されているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

必要書類

3000万円の特別控除を申し込む際に必要な書類も確認していきましょう。以下の表をチェックしてみてください。

従来は住民票の写しが必須でしたが、マイナンバー制度が導入されてからは住民票の写しは不要とされています。

3000万円特別控除を申し込む際には複数の書類が必要なうえに、受け取る場所も異なります。不動産売却時、取得時の書類など、一部自分で用意しないといけない書類もあるので、不動産会社の指示にしたがって、全ての書類を漏れなく揃えられるよう気を付けましょう！

ほかの控除との併用でもっとお得に

売却でお金が入るとはいえ、税金で多くの支出があるのであれば、できるだけ税金を抑えたいですよね。ほかの控除との併用はできるのでしょうか？
併用できるものの1つに「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。要件に当てはまっていれば適用対象となり、もっと節税できますよ。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率とは、売却した時点で10年以上所有していたマイホームを対象とした控除制度を指します。軽減税率を適用することで、売却時にかかる税金を安くする仕組みです。
具体的には、売却益が6000万円以下であれば税率は14.21％に設定されます。

〈例〉
売却益6000万円、所有期間10年以上の場合
（6000万円 － 3000万円） × 14.21% ＝ 税額約426万円

適用要件は、10年以上所有していたマイホームであることを前提条件に、3000万円の特別控除と同様です。

住宅ローン控除との併用は不可

また、不動産売却を考えている人の中には、売却後、住宅の購入を検討している人もいるかもしれません。不動産の購入時には、住宅ローン控除が適用される場合がありますが、3000万円の特別控除とは併用できないので要注意です。
どちらがお得になるかはケースバイケースのため、不動産仲介会社などの専門家に相談してみるのがおすすめです！

3000万円の特別控除が適用されるかどうかを確認したうえで、住宅ローン控除とどちらがお得になるかを考えてみましょう。
よりよい選択ができるよう、今回の記事を参考にしてみてくださいね。

※1出典：国税庁
https://www.nta.go.jp/
（最終確認：2020年9月14日）

※2出典：措置法第35条《居住用財産の譲渡所得の特別控除》関係,国税庁
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/shotoku/sochiho/710826/sanrin/sanjyou/soti35/01.htm#:~:text=82
（最終確認：2020年9月8日）