住宅ローンの返済に頭を抱えていませんか…？

人生では、ときに予期せぬことが起こることがあります。普通に日常を送り、この先も変わることはないだろうと思っていたのに、急に、会社都合で働けなくなったり、事故や災害などに遭い、想定外の出費が重なったり、病気が発覚したりする可能性もあるでしょう。そんな予期せぬできごとによってローンの支払いが難しくなったときは、どうしたらよいのでしょうか？住宅ローンが払えなくなって、滞納したり借金を抱えたりすることは避けたいですよね。

そんな事態に陥る前に、住宅ローンの返済が苦しくなったら、まずは金融機関に返済計画の見直しを相談してみましょう。金融機関としても返済が滞ることは好ましいことではありません。「もしもの時」には相談に乗ってくれる金融機関は多いので、きっと役に立つアドバイスや情報を提供してくれますよ。

金融機関に相談しても解決が難しい場合は、所有する不動産を「任意売却物件」として売却することを検討するとよいでしょう。

今回は、住宅ローンを滞納してしまう前に知っておくべき基礎知識や、「もしもの時」に検討したい任意売却に関する知識をご紹介します。

任意売却物件とは？競売との違い

万が一、住宅ローンの返済ができなくなってしまったら、マイホームやマンションを売るという手段があります。できれば通常の仲介による売却が望ましいですが、ローンの返済が滞るような状態では、債権者である金融機関による了解が必要になってきます。通常の売却以外の売却手段として任意売却や競売と呼ばれるものがあります。
それぞれの違いについてご紹介します。

残債のある不動産を売却する「任意売却」

任意売却とは、債権者の了承のもと、所有者の意思で、一般市場にて残債のある不動産を売却することです。何らかの理由でローンを返済できなくなった場合に利用されることが多い売却方法です。

本来、不動産を売却する場合には、住宅ローンを完済し、ローン返済の担保として設定された権利である抵当権を解除する必要があります。

しかし、任意売却の場合は、売却によって住宅ローンを完済できない場合でも、債権者の了承が得られれば、抵当権を解除してもらえることが多くなります。したがって、抵当権が設定されている物件の場合は、ローンの返済資金が売却代金では足りず、完済が難しいときは、債権者である金融機関に許可を得なければ任意売却できません。

強制的に抵当物件を売却する「競売」

競売とは、所有者の意思とは関係なく、抵当権の対象となっている不動産を法的な手続きに則って売却することです。
住宅ローンは3～6ヶ月滞納すると、銀行や住宅金融支援機構など債権者である金融機関から「期限の利益」を喪失したとして住宅ローンの残額を一括返済するよう請求されます。期限の利益とは、約束通り返済していれば、一括して返済を求められないという借りている側の利益のことです。そして、担保（抵当権の対象）である不動産を強制的に競売にかけ、貸したお金を回収しようとするのです。

競売は通常の売却や任意売却と比べて低価格で売却されることが多いといわれています。しかも、引渡しの時期は落札者の都合で決まるため、仕事や学校の都合などに関係なく退去を命じられてしまいます。経済面だけでなく、精神面にも重い負担がかかる手段といえるでしょう。

これに対して、任意売却は法的な処分ではないため、債権者と債務者が合意をすれば、売却価格や買主も相談のうえ設定することができます。また、売却額の配分を債権者と債務者との間で決めます。そのため、競売にかけられる前に任意売却の手続きを進めた方が自由度は高いといえるでしょう。

任意売却のメリットや注意点とは？

前述の通り、任意売却の場合、売却代金が住宅ローンの残債よりも少なく、返済後にまだローンが残っていても債権者の了解が得られれば、抵当権を抹消できる可能性があります。これは任意売却の大きな特徴の1つですが、ほかにはどのようなメリットがあるのでしょうか？また、注意すべき点にはどのようなものがあるのでしょうか？確認していきましょう。

任意売却のメリット

任意売却は、一般の不動産売却に近い形で行われるという特徴があります。任意売却のメリットは以下の通りです。

●所有者の情報を非公開にできる
通常の不動産売却で売り出すのと同様に、所有者の情報が公に知られることはありません。
逆に、競売の場合は、競売が決定すると、裁判所の競売情報のWEBサイト内に対象の不動産、その所在地、物件写真が公表されます。インターネットで公表されるため、周囲に知れ渡る可能性が高くなってしまいます。

●引越し費用の負担を軽減できる可能性がある
任意売却では、売却額の配分を債権者と相談して決めることができます。
債権者との交渉次第では、引越し費用の一部を売却額から負担してもらえることも。

●引渡し日の希望を相談できる
任意売却では、不動産の買主が決まった際、契約日や引渡し日など、任意売却の可能な期間内であれば、売却に関して買主と相談することができます。つまり、仕事や学校などがあっても無理することなく、引渡し日を決められるのです。

任意売却の注意点

任意売却にはメリットだけではなく、注意点もあります。注意点を知らずに任意売却で失敗すると、ローンを抱えたままトラブルと向き合い続けなければならなくなってしまします。そのようなことにならないよう、注意点も確認しましょう！

●できる限り早く売却活動を始めることを心がける
任意売却をすれば、借金が必ずゼロになるというわけではありません。
任意売却で得たお金はローンの残債の返済に当てることができますが、残債よりも売却金額の方が少なければ、残ったローンの差額を返済することになります。

もちろん高く売却できればよいのですが、希望通りの価格で売却できるとは限りません。そこで、任意売却をできるだけ早く開始することで、可能な限り希望条件で売却できるよう、売却活動の時間を取るように心がけることがポイントになります。
また、滞納している間は遅延損害金という利息以外の負担も増えていくため、早く売却することでそうした負担も減り、より残債を減らすことに繋がります。

さらに、残債を気にし過ぎて売却価格を高く設定してしまうと、返って売却に時間がかかり売れなくなることもあります。早く売却することも、1円でも多く返済することに繋がりますので、相場を参考に、適切な価格を設定することも大切です。

●任意売却物件を扱いなれた業者を選ぶ
任意売却は通常の不動産取引よりも、更に関係する法律の知識や経験が必要となります。特に金融機関との交渉など任意売却に慣れている業者で手続きを依頼すると安心ですよ。

ここで注意すべきはもう1点あります。実は、任意売却は国や自治体が定めた専門性を担保する免許や届け出といったものが無いため、どの不動産会社でも「任意売却専門」と名乗ることができます。
任意売却を依頼する際は、弁護士や司法書士など法律の専門家が主体あるいは連携しているか、不動産の専門家である宅地建物取引士がいるか、任意売却に関する経験や実績は豊富かといった3点をしっかり見分け、慎重に選ぶことをおすすめします。

●信用情報に登録される可能性がある
任意売却に限った注意点ではありませんが、住宅ローンを滞納すると、信用情報機関の個人信用情報に滞納履歴など事故情報として登録される可能性があります。事故情報が登録され、その内容がひどいものになると、5年間程度は金融機関からの融資が受けられなくなってしまいます。
後の生活にも大きく影響するため、滞納にはくれぐれも注意しましょう。

任意売却を行う際には、メリット・注意点をよく理解したうえで取り組みましょう。

任意売却が完了するまでの期間や流れ

任意売却でより早く、少しでも高く売るためには、任意売却の流れを理解しておくことも大切です。ここでは、任意売却が完了するまでの期間や流れを解説します。任意売却が完了するまでは、通常早くても3ヶ月～6ヶ月ほどかかるといわれています。任意売却の流れを以下の表でチェックしてみましょう。

●任意売却の期間や流れ

[ 1 ] 金融機関からの督促
住宅ローンを滞納すると金融機関から「督促通知」が書面、または電話でなされます。督促を受け、返済が厳しいようなら任意売却を検討し始めた方がよいでしょう。

支払いがない場合、滞納3ヶ月～6ヶ月で保証会社（利用している場合）から「代位弁済の通知」が届きます。この通知は、保証会社が借りている人に代わって金融機関に支払いをしたことで、ローン債権が金融機関から保証会社に移ったことになります。この段階を放置しておくと、競売の準備が開始されていまします。

[ 2 ] 現状の把握
住宅ローン滞納状況や残債の状況などを把握します。今後の返済が厳しい場合は、できれば上記の督促が来る前に金融機関に相談しつつ、現状を把握することが必要です。
ローンを借りている金融機関で状況を確認したら、早めに任意売却に関する知識を持つ専門業者や不動産会社などに相談しましょう。

[ 3 ] 不動産会社の選定と価格の査定
任意売却を想定した不動産の査定を行います。査定は複数の不動産会社に依頼することができますので、その中で信頼のできるところに売却を依頼するつもりで査定を依頼します。査定金額が不適切な場合、買主が見つからず売却できないとなれば、最悪競売になってしまいます。不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

[ 4 ] 債権者への確認
任意売却を行うには、売却価格・返済時期・売却後の残債の有無、残る場合はその返済方法など、債権者と相談して同意を得る必要があります。任意売却の売却活動が始まってからも引き続き債権者に確認をしながら進めていきます。なお、売却後にもローンの残債が残る場合は、その返済方法や金額などについても相談しながら計画を立てます。

[ 5 ] 任意売却の開始
不動産の任意売却を開始します。一般の不動産売却と同じく不動産会社と媒介契約を締結してから売却活動が行われます。早ければ1ヶ月、遅くとも3ヶ月以内に売却できるように心がけましょう。任意売却には期限があるので、売却金額を下げるなど計画の変更も考慮します。

[ 6 ] 売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を結ぶ前に債権者と最終的な調整を行い細かい調整を行います。債権者である金融機関から合意が得られれば、売買契約を締結します。ここでスムーズに合意を得るためにも、売却活動中も債権者とこまめに相談するようにしましょう。

[ 7 ] 不動産の決済・引渡し
買主の購入準備が整えば、不動産の決済・引渡しとなります。不動産の決済・引き渡し日にローンの残債の返済を行い、返済後抵当権の抹消手続きと同時に所有権を買主に移転します。スムーズな決済・引き渡しのために契約後も引き続き債権者とローンの返済日や残債の有無、残債がある場合はその返済について最後の調整を行います。債権者との調整は綿密に行いましょう。

[ 8 ] 残債務の返済
任意売却後にもローンの残債が残ってしまった場合にはその返済が必要になります。残債務の返済は債権者と協議して計画を立て、改めて返済のための契約を結びます。売却後の残債務が多い場合には数年に及びますが、無理のない返済額となるようよく債権者と相談しましょう。

任意売却の流れは、物件の状態や債務状況によっても変わります。上記の流れはあくまで目安ですが、任意売却をスムーズに進行するための参考にしてみてくださいね！

任意売却前後で行うとよい3つのこと

任意売却の流れがざっくりと分かったところで、任意売却の前後に行っておくとよいこともご紹介しましょう。一般的に、任意売却に慣れている人はいないでしょう。初めてのことばかりで不安もあると思います。
以下の点を意識することで、少しでも不安要素を軽減しておきましょう！

[ 1 ] マンションでは管理費等の清算

特にマンションでは、管理費や修繕積立金を滞納していた場合には、任意売却を進める前に可能なら清算をしておきたいものです。管理費や修繕積立金を滞納したまま売却すると、管理費等の滞納金はそのまま買主に承継されてしまいます。売却金額から清算することも可能ですが、できれば事前に清算しておく方がよいといわれています。管理費等の清算を行なうことは条件となるため、売却が難しくなる可能性もあるので要注意です。

[ 2 ] 売却にかかる費用の確保

任意売却でも費用はかかりますので、できればその費用を確保しておきたいものです。任意売却で不動産を販売する際には、通常の売買取引と同様の諸経費がかかります。任意売却にかかる費用の内訳は、主に以下の通りです。

・仲介手数料
・抵当権の抹消登記の費用
・場合によっては、測量費用や付帯設備の修理費、残置物の撤去や処分費

ほかにも、マンションの管理費や修繕積立金があればその支払いもあり、それまでの滞納分に遅延損害金を残債務に上乗せされてしまうので、覚えておくとよいでしょう。

仲介手数料に関する記事はこちら
不動産売買にかかる仲介手数料とは？上限と計算例、ポイントを解説

[ 3 ] 売却後の引越し・生活の相談

可能であれば、売却後の引越し代や当面の生活費について債権者と早めに相談しておくとよいでしょう。任意売却の場合、債権者との交渉次第では、売買代金の中から引越し代や当面の生活費用を出してもらえるケースがあります。

しかし、それだけでは足りなかったり、そもそも費用が出されない可能性もあります。また、売却後、安定した収入が得られる状況ではないかもしれません。万が一に備える必要はありそうです。

ローンの返済ができなくなる前に、売却を検討しよう！

住宅ローンを滞納し続けると、不動産を差し押さえられ、競売にかけられてしまう恐れがあります。今暮らしている家を競売にかけられてしまうと、売買金額はもとより、引き渡しの時期やその後の生活費の確保といった売主の自由がほとんどありません。したがって競売が決定してしまうと、日常生活を安心して送ることができなくなってしまいます。

「住宅ローンの返済が厳しい…」と感じ始めたら、金融機関にローン返済について相談してみてください。経済的にも精神的にも、なるべく負担がかからないよう対処しましょう！