これだけは知っておきたい！マンションの売却にかかる税金の知識

マンションを売却すると、手数料のほか、譲渡所得税金や印紙税といった税金がかかります。多くの売主にとって、この税金は悩みの種ではないでしょうか。マンション売却にかかる税金は、一律でかかるものだけでなく、利益が出た場合のみかかるものもあります。

もし高値で不動産を売却できたとしても、税金がいくらかかるか不安になってしまいますよね。ですが、もし高い税金がかかっても、一定の条件を満たせば控除が受けられることがあるのです！

マンション売却の税金で損をしないためには、「税金や控除の種類」「税金の計算方法」について知っておくことがポイントです。

マンションの売却にかかる税金とは？

マンションの売却にはどんなときに、どのような税金がかかるのでしょうか？また、売主が損をしないためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか？ここからは、売主が知っておくべき税金の基礎知識についてご紹介します。納得のいく売却をするために、しっかりチェックしていきましょう！

一律でかかる税金

マンションの売却で手続きをする際には、必ず税金が発生します。これは売却で利益が出なくても、一律でかかる税金ですので覚えておきましょう。

●印紙税
印紙税は、不動産の媒介契約書に貼る収入印紙にかかる税金で、収入印紙税ともよばれます。印紙税の金額は、売買契約したときの金額、つまり契約書に書かれている金額によって異なります。価格は以下の通りです。

※2022年3月31日まで、契約価格が10万円を超えると上記の収入印紙税に軽減税率が適用されます

印紙税は契約書に印紙を貼り、さらに印鑑や署名で消印を行うことで納税したとみなされます。そのため、契約書に収入印紙や消印を忘れたりすると罰則の対象になります。

罰則を受けると通常の印紙税に加え、さらに2倍の金額の「過怠税」を払うことになってしまいます。売買契約書を作成するときは、収入印紙にミスがないか十分に気を付けましょう。

●登録免許税
登録免許税は不動産の名義変更にかかる税金のことです。具体的には、物件の持ち主を売主から買主に変えるときの登記に支払う税金をさします。

登録免許税は売主、買主の両方に支払う義務があります。ちなみに、売主が支払う登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかるものです。抵当権抹消登記は、売主が物件を購入したときに組んだローンの抵当権を外すために行われます。

登録免許税の金額は、抵当権抹消登記だと不動産1つにつき1000円です。このとき、建物と土地は別々の不動産と見なされるので要注意！たとえば、マンションの場合だと、建物と建っている土地とで登録免許税が別々にかかり、合計2000円になります。

また、登記上で土地が数個に分かれている場合は、その分さらに登録免許税がかかります。自分のマンションの土地がいくつなのかは「抵当権設定契約書」で確認できます。契約書は、ローンを組んでいた金融機関から返却してもらえるので、心配な方はあらかじめチェックしておきましょう。

利益が出るとかかる税金

マンションを売却して利益が出ると、手続きでかかる税金以外に「譲渡所得税」や「復興特別税」が発生します。

これらの税金は、利益が出ない場合はかかりません。ただし、譲渡所得税は売却にかかる経費のなかでも大きな金額になります。売却で利益が出たときに備えて、これらの税金の特徴を把握しておくと安心ですよ。

●譲渡所得税
譲渡所得とは不動産や土地など、特定の資産を売却して得た利益のことです。そして、譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益にかかる税金のことをいいます。

譲渡所得税は仕組みがやや複雑なので、難しく感じる方も多いでしょう。具体的に説明すると、譲渡所得には住民税と所得税がそれぞれかかり、これらの税金をまとめて「譲渡所得税」と呼んでいるのです。

また、譲渡所得税は「分離課税制度」にあたるため、給与所得や事業所得など、ほかの給与とは別に計算されます。計算方法については次の章で詳しくご紹介します。

●復興特別税
復興特別税は、東日本大震災の復興のために使われる税金で、復興税とも呼ばれています。この復興特別税がかかるのは、マンションを売却した年の所得税です。譲渡所得にはかからないので気を付けましょう。また、復興特別税にかかる税率は所得税額に対し2.1％となっています。

投資目的の場合は、消費税に注意！

マンションを投資目的で売却した場合は、販売した建物の価格に消費税がかかるので気を付けしましょう。なお、土地は消費税の対象外になります。さらに投資目的だと、一部の控除や特例が利用できないので注意が必要です。

ただし、2年前の課税売上が1000万円を超えていなければ「免税事業者」となり、消費税が免除されます。投資としてマンションを売却する場合は、過去の課税売上を見直しておくとよいですよ。

売却して利益が出た場合の税金はいくら？計算方法とシミュレーション

ここまではマンション売却でかかる税金の特徴をご紹介しましたが、実際にどれくらい税金がかかるのか気になりますよね。ですが、いざ計算してみようと思っても、種類や仕組みが複雑で難しく感じる方も多いのではないでしょうか？

ここからはマンションにかかる税金の計算方法についてご紹介します。ぜひ売却時のシミュレーションに役立ててくださいね！

税金の計算方法

マンションの売却にかかる税金の仕組みはやや複雑になっています。あまり聞きなれない用語も多く、計算しようにも「どこから手を付けてよいのか分からない！」と悩んでいませんか？

マンションの売却でかかる税金を出すためには、まず自分の「譲渡所得」を把握する必要があります。譲渡所得の計算方法から見ていきましょう。

●譲渡所得の計算方法
譲渡所得は物件を売った価格から、物件の購入時と売却時にかかった必要経費を引いた物です。計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （物件の取得費 ＋ 売却時にかかった経費）

「譲渡収入金額」は物件の購入価格やかかった税金などの必要経費、「売却時にかかった経費」は仲介手数料や印紙税などの必要経費をまとめたものです。

ここで注意したいのが取得費に含まれる「物件の購入価格」です。物件の購入価格はそのまま合算せずに、「減価償却費」を差しかなくてはいけません。

●減価償却の計算方法
減価償却費とは、経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用をさしています。一般的に建物は築年数が経つとともに、その価値が下がるとされているのです。

減価償却費の計算は定額法と定率法がありますが、建物の場合は定額法が使われます。定額法の計算式は以下の通りです。

●譲渡所得税の計算方法
自分の譲渡所得が把握できたら、いよいよ譲渡所得税の計算に移りましょう。譲渡所得税額は、譲渡所得から特別控除を差し引いたものに、特定の税率をかけて求めることができます。計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税にかかる税率は、売却するマンションの所有期間で変わります。以下の表のように、物件の所有期間が5年を境に所得税率が低くなります。

●居住用不動産の譲渡所得税率

※1譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断
※2税率には復興特別所得税の2.1％相当が上乗せされています

計算式を利用した、譲渡所得税のシミュレーションに関する記事はこちら
必要な税金を簡単にシミュレーションしてみよう！

節税に役立つ控除にはどんなものがある？

マンション売却は利益があると嬉しい反面、譲渡所得税をどう抑えるか？という課題が出てきます。売主としては、益金に影響する税金はできるだけ少なく抑えたいですよね。ここからは、マンションの売却で利用できる控除や特例についてまとめて紹介します。

3000万円特別控除

3000万円特別控除は、マイホームの定義を満たした物件を売却したときに、譲渡所得から最大3000万円の控除が受けられるものです。ここでいうマイホームとは「居住用財産」のこと。売却するマンションが投資用ではなく、自宅であれば、3000万円特別控除を受けることができます。

この控除が適用されれば、譲渡所得が3000万円に満たない場合は、譲渡所得税額が0円になります。つまり、譲渡所得税自体を払わずに済むのです。

3000万円特別控除は売主にとって大きなメリットがありますが、利用するためには条件があります。条件の例として、以下のようなものがあります。

・売主が売却物件に住んでいること
・売却した年の2年前までに3000万円特別控除を受けていないこと
・買主との関係が親子や夫婦などではないこと
・マイホームの買換え特例を受けていないこと

また、3000万円特別控除を利用すると、売却後に購入した物件は住宅ローン控除が受けられません。新しく住まいを購入する予定がある方は、どちらの控除の方が減額が大きいかを計算してから決めるとよいでしょう。

なお、この特例を受けるためには確定申告をする必要があります。

詳しい要件については国税庁公式ページをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

買い換え特例

買い換え特例は売却する物件の所有期間が10年超えで、売却価格よりも高い価格で新しい物件に買い換えた場合に利用できる特例です。ただし、こちらも3000万円特別控除と同じく、マンションが自宅である場合に使えます。

また、この特例は課税が軽減されるものではありません。買換え特例は、新しく購入した物件を将来売却した際に、古い物件を売却した際に生じた譲渡所得税が上乗せされるものですので間違えないようにしましょう。さらに、この特例を利用するには複数の条件があり、2021年12月31日の期日までにマイホームを売却しなければならず、3000万円特別控除と同じように確定申告をする必要があります。

詳しい要件については国税庁公式ページをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、マンションの売却額が購入額より低くなり、譲渡所得がマイナスになる「譲渡損失」になったときに使える特例です。

譲渡損失になった場合は、その金額を給与所得や事業所得など、ほかの所得から控除する「損益通算」ができます。さらに、譲渡損失の金額がその年の所得より多く、相殺できない場合は「繰越控除の特例」が可能です。

繰越控除の特例を使えば、最長3年間は譲渡損失を翌年以降の所得から差し引くことができます。

詳しい要件については国税庁公式ページをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、親から相続したマンションを売却する際に、そのマンションの取得費として相続税の一定額を加算するものです。この特例を使うことで譲渡所得税を軽減することが可能になります。

譲渡所得税は売却した金額から、物件の購入費や手数料などの経費を差し引いた利益に対して発生します。このときに取得費加算の特例が適用されれば、マンションの相続税も経費として一緒に差し引くことができるのです。

なお、この特例をするためには要件が3つあります。

・相続や遺贈によって、財産を取得している人であること
・その財産を取得した人に相続税が発生していること
・その財産を相続開始のあった日の翌日から、3年10ヶ月以内に売却していること

相続したマンションを売却すると、住民税や所得税のほかに相続税もかかるため、売主には大きな負担になります。ですが、この特例を使えば、相続でかかる税金を抑えられるのです。

詳しい要件については国税庁公式ページをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm

税制の仕組みを知って、賢く売却しよう！

マンションの売却にかかる税金は種類や仕組みも複雑です。特に初めてマンションを売却する方にとって、すぐに全てを理解することは難しいですよね。しかし、マンションの売却において税金は避けては通れないものです。

そこで、まずはどのような税金がどれくらいかかりそうかをシミュレーションしてみるのがおすすめです。その際に、かかる税金の金額を調べるにはマンションの取得費用と譲渡費用などの数値が必要になります。あらかじめ、それらのデータを把握しておくとスムーズに計算できるでしょう。

また、今回ご紹介したようにマンションの売却は利益だけでなく、損失が出ても使える、特例や控除があります。制度によっては控除額も大きいので、こうした制度を活用することも節税対策の1つです。
今回ご紹介した内容を参考に、売主にとって損のないマンション売却をしてくださいね！