土地を売却する際の注意点

土地の売却には価格の設定や手続き、契約の内容など複雑でわかりにくいことがたくさんあります。一般の商取引とは異なる点も多いので、円滑に売却するためには気をつけるべきポイントをあらかじめ押さえておくことが大切です。

売却する土地について詳細を把握しておく

土地を円滑に売却するためには、売却する土地の詳細を把握している必要があります。広さはもちろん、境界や権利関係、用途地域、地盤や土壌など、売却に関連する土地の詳細情報は多岐にわたります。
たとえば広さや境界、権利関係などは不動産登記簿を見て確認しましょう。不動産登記簿には所在や地番、地目（土地の用途）、地積（土地の広さ）、土地の所有関係や担保設定などが表記してあります。
ただし、表記と土地の実態は必ずしも一致しないので注意が必要です。登記された時期が古い土地では境界が間違っていたり、測量が不正確だったりすることがあります。また土地の所有権を示す登記簿の「甲区」は届け出が義務づけられていないため、古い表記のままになっていることがあります。買主の不安を軽減するため、登記が古い物件では、売却の手続きを始める前に境界を明確化して測量をやり直しておくとよいでしょう。 その他にも土地の土壌汚染や地盤が売却において問題となることがあるので、気になる場合は専門家に相談するのがお勧めです。

適正価格や売却条件、必要な時間やコストを確認しておく

土地の売却で最も気になるのは「いくらで売れるか」ということです。土地は二つと同じものがないため、「定価」というものがありません。ただし相場はありますので、それをもとに買主と交渉することになります。国土交通省が運営する「土地総合情報システム」（＊）というサイトには不動産取引価格の情報が掲載されているので、条件が似ている近隣の土地がいくらで売買されたかを調べれば、相場を把握することができます。
売却の交渉では価格の他にも条件がつくことがあります。不要な建物の撤去や測量などが必要な場合には、どちらの負担で行うかということが売買条件に盛り込まれます。場合によっては大きなコストがかかるので、交渉の際にはしっかり確認することが大切です。 買主を見つけて売却価格や売却条件の交渉をし、場合によっては種々の検査や建物の撤去などを行う必要があるため、土地売買にはある程度の時間がかかります。時間的なゆとりがあれば、余裕を持って交渉に当たれますから、土地の売却に際してギリギリのスケジュールを組むのは避けたいところです。最低でも3か月はかかるものとみて早めに取りかかるようにしましょう。
土地売却においては、時間とともに一定のコストもかかります。不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」や「売買契約書の印紙税」の他、「測量費用」「解体費用」「譲渡所得税」などの支払いを求められることがあります。土地が債務の担保になっている場合には「抵当権抹消費用」が必要となるため、あらかじめ用意しておかねばなりません。

パートナーとなる不動産仲介会社をしっかり選んで適切な契約を結ぶ

個人で買主を見つけて売却することも可能ですが、安心して取引を進めるためにはプロである不動産仲介事業者に依頼するのが一般的です。土地の価格査定や売出し価格の決定、購入希望者探しから、買主に対する土地の詳細説明、契約や引き渡しの手続きまで、売却に必要な流れのすべてをサポートしてくれるのが不動産仲介会社です。そのため売却を依頼する不動産仲介会社選びは土地売却の満足度を決める大きな要素となります。
不動産仲介会社にはさまざまなタイプの会社があり、それぞれに強みがあります。全国に支店を持つような大手は広範な情報提供が可能ですし、地元密着型の会社は地域情報に詳しく日頃の付き合いの中から買主を見つけてくれることもあります。売却する土地の性格に合う不動産仲介会社を選ぶのが円滑な売却のコツです。
不動産仲介会社に売却を依頼する際には契約を結びますが、この契約には「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つの形態があります。「専属専任媒介契約」は最も拘束力の強い契約で、他の不動産仲介会社と契約したり、自分で見つけた買主と勝手に取引することも禁じられます。「専任媒介契約」はこれに比べると少し緩く、自分で見つけた買主と契約するのは自由です。さらに「一般媒介契約」は他社との契約も自由、自分で見つけた買主との契約も自由です。
一般媒介契約のような自由度の高い契約形態ほど売主にとっては有利に思えますが、多方面から買手候補が現れて物件案内の希望が入った場合などは売主自身がどの買手候補を優先するかなどの判断をする必要があり、不動産売却の経験がない売主にとって対応が難しい事態が発生することもあります。どの契約を選択するかは状況に照らして判断するのがよいでしょう。

まとめ

不動産の売却では大きなお金が動く分、複雑な手続きや手順、交渉などがあり、不安を感じる人も多いでしょう。基本的な知識を学んだ上で、信頼できる不動産仲介会社を見つけることができれば、安心感と満足度の高い売却を実現することが可能です。

＊「土地総合情報システム」URL：http://www.land.mlit.go.jp/webland/