自己資金も大事なポイント…「住宅ローンの選び方」とは？固定金利と変動金利の優遇制度を総チェック！

家を買う際に必要不可欠な「住宅ローン」ですが、その選び方については、それほど詳しく知らないという人も多いのではないでしょうか。

固定金利と変動金利があるということくらいは知っているけれど、どちらにどんなメリットとデメリットがあるのかがわからない…かといって、今更聞くのも恥ずかしい…今回は、そんな方にお伝えしたい、住宅ローンの金利と選び方の基本についての話です。

まず、固定金利というのは文字通り、金利が固定されたままの住宅ローンです。一定期間が固定された後、変動金利型住宅ローンに切り替わる場合と、全期間を通して固定される場合があります。

そして、後者と混同されやすいのが、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携した「フラット35」です。こちらは保証人不要で、審査が通りやすいというメリットがありますが、諸費用が民間の全期間固定金利ローンと比較をするとやや高くなってしまうというデメリットもあります。

ただ、民間のローンにしても、フラット35にしても、定めた期間内の金利が固定されるというのは同じです。今後金利が下がっていくことが予想されるようならばいざしらず、金利がここまで低くなったいま、「ローンの組みどき」だと考え、契約をする方も増えています。

では、次に変動金利について簡単にご説明しましょう。

「変動」という言葉のイメージから「もし金利が上がったら返済額が増えて大変なことになる」というリスキーなイメージを抱く方も多いかもしれませんが、そんなことはありません。

実は変動金利型住宅ローンについては金融機関で、「5年ルール」と呼ばれる制度を採用しています。これは、変動金利型住宅ローンの返済額を5年間で一定にするというものです。

もちろん、「変動」である以上、5年の間には年2回の金利見直し作業は行われます。ただ、そこで利息額は増えることはあっても、トータルの返済額は変わらない、という制度なのです。

住宅ローンといえば10年、20年が当たり前です。5年を超えた途端に返済額も大きく膨れ上がってしまうと心配する方も多いでしょう。

じつはこちらにも「1.25倍ルール」というものがあります。金利が上がって返済額をアップしなくてはいけなくなっても、元の1.25倍を上限にしましょうというものです。

ただ、これらの2つのルールには大きな落とし穴もあります。

「5年ルール」の場合、金利が上がって利息額が増えても、返済額を変えないため、元金に充当する金額が減っていきます。つまり、当初想定していたよりも長く、返済を続けなくてはいけなくなるのです。

これは、「1.25倍ルール」も同様です。金利上昇によってすぐに大きな損失を被るということはありませんが、長期的にみると、なかなかローン完済が終わらないというスパイラルに陥るリスクも想定しなくてはいけません。

固定金利にはない変動金利の優遇制度…自己資金はいくら必要か？

そのような落とし穴を聞くと、やはり固定の方が安心だと思うかもしれませんが、変動金利には固定金利にはない非常に大きなメリットもあります。

それは優遇制度です。

そもそも変動金利は金融機関の店頭にある基準金利がそのまま適用されるわけではなく、そこから金融機関ごとに自己資金額がその比率、勤務年数等の条件が審査され、一定の条件で優遇されます。その優遇幅が差し引かれたものが、「適用金利」になるのです。

たとえば、店頭金利が2.475％であっても、その金融機関の優遇の引下げ幅が2.278％だとすると、差し引かれ後の実際の金利は0.497％となり、店頭金利と比べて非常に低い金利となります。

しかし、どんな人でもこのような優遇が得られるわけではありません。ポイントはローン審査と同様に、勤務先や勤続年数などが考慮されますが、大きいのは自己資金だといわれています。

そこで、必要とされる自己資金ですが、金融機関の多くでは、全体の購入にかかる金額のなかでも自己資金が20％を超えていれば優遇を得られるといわれています。
　
とはいえ、金融機関同士の競争も激化している昨今、必ずしもそうともいえません。ネット銀行や流通企業系銀行では、ローン利用者には条件を問わず一律で優遇措置を与えることも実施していますので、窓口で確認をしてみるといいでしょう。

このような変動金利の優遇は、返済期間がやや短めの人、あるいは積極的に繰り上げ返済をしていく人には最適ですが、繰上げするつもりがなく長く返済をしていく方には不向きかもしれません。

いずれにせよ、自分の返済パターンに合わせて、慎重に住宅ローンを選ばれることをおすすめします。